계약명의신탁에서 명의수탁자의 부동산 처분행위와 불법행위책임- 대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결 - = Grundstücksabschottung durch Titeltreuhänder und Deliktshaftung im Bezug auf Vertragstiteltreuhand – Urteil vom 12.09.2013, 2010 Da 95185 des Koreanischen BGH -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Wenn der Verkäufer böser Wille im Bezug auf Vertragstiteltreuhand ist, wird sein Grundstücksvertrag mit dem Treuhändler aufgrund § 4 des ＂Gesetzes betreffend die den realen Rechtslagen entsprechenden Grundbucheintragungen＂ unwirksam. Zu diesem Zeitpunkt hat der Treuhändler solches unter seinem Namen eingetragen Grundstück dem Drittem verkauft, wird diese Handlung als rechtswidrig anerkannt. Das Urteil vom 12.09.2013, 2010 Da 95185 des koreanischen BGH hat jedoch kein Schadensausbruch, denn der Käufer hat schon Kaufpreis genommen.
Es geht um sog. Vertragstiteltreuhand im diesem Urteil. Dieser Typ ist im Vergleich zu Eintragungstiteltreuhand unterscheidet. Dabei kommt der deutlchen Unterscheidung zwischen Verfügung und Verpflichtung, im Seite vom sachenrechtlicher und schuldrechtlicher Seite der Rechtsänderung. Im Typ vom Eintragungstiteltreuhand zu drei ist der Vertrag geschlossen zwischen dem Verkäufer und dem Treugeber. Dieser Vertrag ist immer wirksam, obwohl die Vereinbarung zwischen Treugeber und Treuhändler aufgrund § 4 Abs. 1 des ＂Gesetzes betreffend die den realen Rechtslagen entsprechenden Grundbucheintragungen＂ unwirksam ist. Zudem ist die Eintragung vom Verkäufer zum dem Treuhändler unwirksam aufgrund § 4 Abs. 2 des ＂Gesetzes betreffend die den realen Rechtslagen entsprechenden Grundbucheintragungen＂

Jedoch, beim Vertragstiteltreuhand ist der Vertrag geschlossen zwischen dem Verkäufer und dem Treuhändler. Dieser Vertrag ist immer unwirksam, denn das Forderung durch diesem Vertrag anfängliche unwirksam ist. Gleichzeitig ist die Vereinbarung zwischen Treugeber und Treuhändler aufgrund § 4 Abs. 1 des ＂Gesetzes betreffend die den realen Rechtslagen entsprechenden Grundbucheintragungen＂ unwirksam ist. Zudem ist die Eintragung vom Verkäufer zum dem Treuhändler unwirksam aufgrund § 4 Abs. 2 des ＂Gesetzes betreffend die den realen Rechtslagen entsprechenden Grundbucheintragungen＂

국문 초록 (Abstract)

1995년 7월부터 부동산 실명법이 시행된 이후 동법 규정을 적용한 수많은 판례가 등장하였고 그 해석론에 있어 적지 않은 논쟁이 이어져 왔다. 연구대상판결의 원심은 이 사건의 명의신탁의 유형에 관하여 양자간 명의신탁인지 삼자간 계약명의신탁 인지에 관하여 명백히 판시하지 않았다. 그러나 결과론적으로는 어느 유형에 해당하든지 원고는 피고에 대하여 진정명의회복을 위한 이전등기청구를 할 수 있다는 것이기에 원심은 그러한 판단을 한 것으로 보인다. 한편 피고 수탁자가 수탁부동산을 임의로 제3자에게 처분한 경우에 원고 매도인에게 손해배상청구가 인정되는지 여부에 관해서는 양자간 명의신탁의 유형과 매도인 악의의 계약명의신탁의 유형에 따라 결론이 달라진다. 연구대상판결의 판단처럼 삼자간 계약명의신탁의 경우라 하면 명의신탁약정에 관한 악의 매도인의 계약명의신탁으로서 피고 수탁자가 신탁부동산을 제3자에게 임의로 처분하더라도 이는 위법행위로 인정될 수는 있으나, 매도인이 대금을 지불받은 경우에는 손해가 발생하였다고 볼 수 없기에 매도인은 수탁자에 대하여 불법행위로 인한 손해배상청구를 할 수 없다는 점에서 그 차이점이 발견된다.
그러나 한편 이처럼 매도인에게 손해발생이 없다고 하기 위해서는 매도인이 받은 이 사건 부동산의 매매대금과 수탁자가 임의로 처분한 부동산의 처분 당시의 시가가 일치해야만 논리적으로 가능하다. 그러나 부동산의 경우에는 시가상승이 일반적이므로 수탁자가 부동산을 임의로 처분한 당시의 부동산 시가 상당액은 매도인이 이미 과거한 수령한 매매대금보다 다액일 수 있기에 처분 당시의 부동산 시가 상당액에서 매매대금을 공제한 액수가 원고 매도인에게 발생한 손해라 봄이 타당할 것이다. 한편으로는 수탁자가 수탁된 부동산을 제3자에게 임의로 처분할 때에 매도인의 소유권에 대한 침해행위가 있게 되고, 처분 당시의 부동산 시가 상당액이 바로 손해발생이라고도 볼 수 있을 것이다. 이때 매도인이 지급받은 매매대금은 수탁자의 부당이득반환청구권의 대상이기에 분리하여 파악할 수도 있다.
그렇다면 결국 삼자간 계약명의신탁의 경우에 있어서도 악의의 매도인은 수탁받은 부동산을 임의로 처분한 수탁자에 대하여 위법행위와 손해발생을 이유로 손해배상청구가 가능하다고 볼 수 있다. 게다가 대판 2003. 9. 5. 선고 2001다32120 판결의 취지에 따라 원고 매도인의 양도약정에 관한 양해를 전제한다면 소외인 신탁자가 원고 악의의 매도인에게 소유권이전등기를 구할 수 있는데, 이때 피고 수탁자가 수탁부동산을 제3자에게 처분하면 원고 악의의 매도인의 소외인 신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 급부불능이 된다. 게다가 양창수 대법관의 견해에 따르면 원고 악의의 매도인은 악의라는 사실에서 소외인 신탁자에 대한 소유권이전등기의무의 급부불능에 대한 귀책사유가 인정될 수 있다. 그리하여 결국 원고 악의의 매도인은 소외인 신탁자에 대하여 이행불능책임을 부담하게 되고, 이에 기한 손해배상채무의 발생은 손해의 발생이기에 설령 수탁자로부터 수령한 매매대금이 있다하더라도 악의의 원고 매도인은 피고 수탁자에게 불법행위책임을 추궁할 수 있게 된다는 것이다. 연구대상판결은 이러한 점 몇 가지 점들을 심도있게 고려하지 않은 점에서 다소 아쉬움을 남긴다.

참고문헌 (Reference)

• 1 이건영, "부동산실명법하에서의 이른바 계약명의신탁과 부당이득 – 대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결" 대한민사법학회 11 (11): 2003
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• 3 권오창, "부동산명의신탁의 법률관계에 관한 시론" 1996
• 4 박종두, "부동산명의신탁의 규제와 실명전환" (7) : 1997
• 5 박동진, "부동산 실명법 제4조에 의한 부동산명의신탁의 효력" 한국법학원 32 (32): 1990
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• 7 송덕수, "물권법" 박영사 2013
• 8 곽윤직, "물권법" 박영사 2002
• 9 이은영, "물권법" 박영사 2006
• 10 최창렬, "명의신탁부동산의 소유권귀속" 법학연구소 17 (17): 283-316, 2005