중국 도시의 주택건설용지 사용권 기간의 법적 이슈에 관한 연구 = A Study on the Legal Issue Regarding the Period of Right to Use Chinese Urban Housing Construction Land

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Based on the statistic data announced by the National Bureau of Statistics of China, the home ownership ratio of city residents in China was 9.4% in 1983, 77.1% in 2000, 87.8% in 2008, and has reached 89.3% in 2010 (last statistic data), indicating that housing has become the most valuable asset of Chinese people. Therefore, the guarantee of rights to housing and land is a very significant and sensitive issue to the Chinese people as well as foreigners who have purchased the housing in China.
According to the current real estate law in China, housing construction land is owned by the state, that is, all citizens. So while a home owner can have rights to permanent ownership on the building, he/she only has rights to usage of the land occupied by the relevant building for a limited legal period. The Chinese legal system that separates the rights of housing and land into permanent house ownership and limited period usage rights of land are difficult to understand in other countries, and unavoidably causes a conflict between the state and a land user. At the end of the limited period of land usage, the state would intend to reclaim the land or expect to receive an extension fee for land usage rights from the land user, while the land user would want to extend the right to use the land for free since he/she has already paid a significant amount of land usage fee.
Based on the issues cited above, this paper intends to review the issues related to the current housing construction land legal system and to present the permanent automatic renewal of the housing construction land usage rights as well as rational taxation methods in consideration of both the national interest and individual rights of people and the principle of fairness.

국문 초록 (Abstract)

중국 국가통계국이 발표한 통계자료에 의하면, 중국 도시 주민의 주택소유비율은 1983년의 9.4%에서 2000년에는 77.1%, 2008년에는 87.8%에 달하였고 2010년(마지막 통계)에는 급기야 89.3%까지 달하였으며 이미 중국인의 가장 중요한 자산으로 자리매김하였다. 따라서 중국인 및 중국에서 주택을 구입한 외국인에게도 주택과 토지에 대한 권리보장은 상당히 중요하고 민감한 문제이다.
하지만 현행 중국 부동산법률제도상 주택건설용지의 소유권은 국가소유 즉 전민이 소유하기 때문에 주택소유자는 건물에 대한 영구한 소유권을 가져갈 수 있으나 해당 주택이 점하고 있는 토지에 대해서는 한정된 법정 기간 내의 토지사용권만 보유하게 된다. 다른 나라에서는 이해하기 힘든 주택에 대한 영구 소유권과 그 토지에 대한 기한부 사용권이라는 주택과 토지의 권리가 상호 분리되는 중국법 제도는 토지사용권의 사용기간 만료에 따라 불가피하게 국가와 토지사용자 간의 이익충돌을 야기하게 된다. 국가의 입장에서는 법제도상 토지에 대하여 기한 부 사용권만 부여되기 때문에 기한이 만료되면 토지를 회수하거나 사용자가 토지사용권의 연장에 대한 대금을 지급할 것을 기대하게 될 것이고, 토지사용자의 입장에서는 비록 사용권이라고 표현되기는 하지만 상당한 토지사용대금을 이미 지급한 이상 무료로 토지사용권을 연장하려고 할 것이다.
위와 같은 문제점에 착안하여 본고에서는 현행 유효한 주택건설용지 관련 법률제도에 존재하는 문제점을 살펴본 후 국익과 국민의 기본인권간의 형평성, 공평의 원칙을 감안하여 주택건설용지 사용권의 영구 자동갱신 및 합리적인 세수 방식을 제시하고자 한다.

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