차입형 토지신탁의 수탁자와 신탁재산간 거래―대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다230317, 230324 판례 평석― = Loans by Trustee to Real Estate Developing Trusts in Korea ―Critical Analysis on Recent Supreme Court Case―

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

One of the most lucrative trust businesses in Korea these days is so-called real estate developing trust. Under this scheme, a trustee, which is licensed by the Korean Financial Services Commission with strict qualifications, is responsible for financing a developing project. In general, the trustee borrows from financial institutions in advance and then invests the funds when required by the project. When lending to the trustee, financial institutions tend to apply low interest rate in consideration of trustee’s good credit grade. The trustee shall benefit under such scheme in two ways: it receives trust fee for developing trust, generally higher than other real estate trust; it also charges interest upon trust on the basis of funds delivered to developing business. While the trustee faces the risk of losing its own investment, it may harvest lucrative fruits from successful development, a typical example of high-risk-high-return.
The structure above inherently includes a transfer of fund between trustee and trust, a transaction which has been strictly regulated by No Inquiry Rule that prohibits any loan or other types of trade between trustee and trust (with only a handful of exceptions). Several Korean Supreme Court decisions dealt with the validity and other legal issues associated with developing trust. This article aims to review a recent Supreme Court case on developing trust with critical angles.
The Supreme Court echoed its prior decision that the old provisions in trust regulations should be interpreted as strictly prohibiting a loan by trustee to trust. To avoid unfair enrichment by a trust, however, the Court stated that the trustee may resort to reimbursement clause instead: a trustee is entitled to reimbursement as long as its expenditure on the trust business is proven.
This paper analyzes the rationales of No-Inquiry-Rule and asks for more flexible application in the context of commercial trust, as is shown by the Uniform Trust Code (Chapter II). Further, it compares a claim of loan and a claim of reimbursement (Chapter III). In this Case, it seemed obvious the transfer of fund to trust was made on the basis of loan clause in the trust instrument. When the court were to reinterpret the claim as being based upon reimbursement clause, legal implication of a loan and a reimbursement should be balanced. Lastly, this paper deals with the interest rate applicable to developing trust so as to reconcile with no-profit rule under the Art. 36 of Korean trust law (Chapter IV and V).

국문 초록 (Abstract)

이 글은 이른바 차입형 토지신탁, 즉 사업자금 조달책임을 수탁자가 부담하는 부동산 개발신탁에 관한 최근 대법원 판결을 다룬 글이다. 차입형 토지신탁은 수탁자와 신탁재산 간 자금이전을 전제로 하고 수탁자는 신탁보수뿐 아니라 이자수익도 올릴 수 있기 때문에 자기거래금지, 수탁자 이익향수금지와 관련하여 논란의 소지가 있다. 사안에는 구 신탁업법이 적용되었는바, 대법원은 차입형 토지신탁의 수탁자와 신탁 사이의 대여금 약정이 자기거래로서 무효라고 보면서 대신 수탁자는 신탁사업에 활용된 자금에 관해 비용상환청구권을 행사할 수 있다고 보았다. 이 때 조달이자는 함께 청구가 가능하나 가산이자는 청구할 수 없다고 판단했다.
이 글은 신탁상 자기거래 금지의 논거와 그 타당성을 검토하는 데에서 시작한다(제II장). 수탁자 고유재산으로부터 신탁재산으로부터 대출을 규제할 필요성을 거시적, 일반적 시각에서 살펴보기 위함이다. 다음으로 수탁자와 신탁재산 간 금전거래에 따르는 일반적인 문제를 대여금반환청구와 비용상환청구의 관점에서 살펴보았다(제III장). 동일한 금전이 오고 갔더라도 이를 어떻게 구성하는지에 따라 그 요건 및 효과가 달라질 수 있다. 다음은 우리나라에서의 법제와 거래구조를 살펴본다(제IV장). 마지막으로 약정의 유효성과 원본에 대한 비용 내지 이자의 문제로 나누어서 구체적인 판결의 내용을 분석하였다(제V장).
생각건대 영미법상의 전통적 사유불문원칙(no inquiry rule)이 일반적인 상사신탁에 그대로 유효한지는 의문이다. 신탁사업을 위해 필요한 경우에는 입법상, 해석상 탄력성을 부여할 필요가 있다.
다음으로 차입형 토지신탁에서 수탁자에 대한 보상은 신탁보수에 집중될 필요가 있다. 신탁사업에 활용된 자금에 대한 이자는 (그것이 대여금 형태이든 비용상환청구 형태이든) 설사 명시적인 약정이 있다 하더라도 시장금리에 한정되어야 할 것이다. 한편 약정이 없는 경우 (그것이 대여금 형태이든 비용상환청구 형태이든) 원칙적으로 법정이율을 적용하되, 시장상황에 비추어 법정이율이 매우 고율인 경우 수익자는 이를 입증하여 이익향수금지 원칙을 주장할 수 있다고 할 것이다.

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