임차권과 전세권의 비교 = Comparison between Lease and Jeonsegwon

국문 초록 (Abstract)

2014년에 법무부 산하 민법개정위원회가 발표한 민법개정안을 보면 물권편에 전세권설정자 지위의 승계에 관한 제307조의2를 신설한다는 내용이 있다. 이러한 입장은 대항력 있는 임차권과 전세권에 대한 규율이 상이하면 일반 국민들에게 혼란을 준다는 생각에 기반하고 있다. 이에 대해 남효순 교수는 물권적 청구권의 대물적 대인성과 채권의 대항력은 전혀 별개의 문제인데도, 주택임대차보호법 제3조 제4항과 같은 규정을 전세권에 두는 것은 타당하지 않다고 비판한다. 그런데 남 교수가 주장하는 ‘물권적 청구권’의 개념은 일반적으로 받아들여지는 개념과는 다르다. 일반적으로 전세권자가 소유자에게 갖는 전세금반환청구권은 ‘채권적 청구권’으로 보지만 그는 그것을 ‘물권적 청구권’으로 본다. 그에 따르면, 전세목적물의 소유자가 변동되는 경우에는 새로운 소유자가 물권적 의무를 승계하기 때문에, 전세권자는 신소유자에게 전세금의 반환을 청구할 수 있다. 이는 임차목적물의 소유자가 변동되는 경우에 대항력 있는 임차인이 신소유자에게 임차인이 보증금의 반환을 청구할 수 있는 것과 겉모습은 같아 보일지 몰라도 그 근거가 다르다고 한다. 종래 임차권을 전세권에 근접시키려는 움직임이 있었는데, 위와 같은 민법개정안은 전세권을 임차권에 근접시키려는 움직임으로 평가할 수 있다. 남 교수의 견해는 전세권과 임차권의 구별을 주장하는 견해라고 할 수 있는데, 종래의 학설과 다른 ‘물권적 청구권’ 개념으로 전세권을 설명하고 있다. 필자는 전세권제도의 운용에 있어서 남 교수가 주장하는 ‘물권적 청구권’ 개념의 유용성에 관하여 검토하고 임차권과 전세권을 비교하였다. 전세권은 부동산과 함께 전세금이 용익의 객체가 되는 제도임에 반하여, 임차권에 있어서 임차보증금은 용익의 객체로 상정되지 않는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Civil Act Amendment announced by the Ministry of Justice in 2014, proposed a new provision on the succession of the status of the setter of Jeonsegwon in the Real Rights section. This proposal is based on the idea that different rules on lease and Jeonsegwon confuse the general public. Professor Nam Hyo-soon criticizes that it is not reasonable to have the same provisions as Article 3, Paragraph 4 of the Housing Lease Protection Act concerning Jeonsegwon. He argues that the real right claim and the opposing power of the lease shoud be distinguished. However, the concept of 'real right claim' that Professor Nam argues is different from the generally accepted concept. His concept of 'real right claim' is much broader than the general concept. In general, the right to claim the return of the Jeonse deposit is viewed as a pesonal obligation, but he sees it as a 'real right claim'. According to him, when the owner of the object of Jeonse changes, the new owner succeeds the real obligation, so the Jeonsegwon holder can request the new owner to return the Jeonse deposit. This may look the same as the tenant's ability to claim the return of the deposit from the new owner when the owner of the object of lease changes, but the grounds are different. In the past, there has been a movement to bring leasehold rights close to Jeonsegwon, but the above amendment can be evaluated as a movement to bring Jeonsegwon close to leasehold rights. Professor Nam's view can be said to be a view that argues for the distinction between leasehold rights and Jeonsegwon. I examined the usefulness of his concept of 'real right claim' in the operation of the Jeonsegwon system and compared leasehold rights and Jeonsegwon, In the case of leasehold rights, the deposit is not assumed to be the object of use, whereas Jeonse is a system in which the deposit is the object of use along with the real estate.