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조기분양전환의 문제점과 해결 방안에 관한 연구 = An Study of the Problem and Alternative Idea on the Early Selling Scheme- Focusing on the Ten-Year Public Rental Housing -
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2015
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360
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167-196(30쪽)
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Public rental housing units, with an option to be owned at the end of a ten-year obligatory rental period, started to be constructed in Pankyo New Town from May, 2006. When they were rented to tenants, any guidelines for calculating prices relating to the prospective conversion of public rental housing for sale had not been established except for an upper limit therefor. In June 25, 2009, the regulation governing the obligatory rental period was relaxed. If a public rental housing business and a tenant agrees to make conversion of a rental housing unit for sale after the obligatory rental period reaches a half of the period, an earlier conversion than the expiration of the obligatory 10-year period could be made. However, the regulatory relaxation raised a question. When the concerned parties agree to make an earlier conversion, the most important matter is to decide a price for conversion. However, since appropriate guidelines for calculating such price did not exist, only the provision prescribing that such a conversion could be made only if both of the parties reach an agreement had been applied to the transactions of publicly-built rental housing units, which is quite a similar way in transacting privately-built housing units. A problem arising in such cases was that public rental housing business operators, who were supposed to work for the pubic interest, pursued their profits and there was no good faith principle shown in the process For instance, conversions made earlier than the expiration of the ten-year period in August 2015 were based upon the prices relating to conversion of public rental housing units for sale (appraisal prices) in which the public rental housing entity unilaterally asked tenants to pay for public rental housing units constructed at A3-2 block in Pankyo new town. In comparing and analysing profits gained by the public rental business entity and by the tenants, it turned out that the business entity gained a net profit (343,370,000 won) while the tenants lost (-53,640,000 won). This type of early conversion system had provided rental business entities an opportunity to hit a jackpot in taking advantage of tenants’ weakness. In the name of constructing public rental housing, the ownership of housing sites from public institutions was transferred to the rental business entity in exchange for 65 ~ 85 percent of the costs to prepare housing sites. The State neglected that those business entities had been sought their profits, which would be almost like the abandonment of governmental authority
This study suggests securing a normal profit, which is 15 percent of construction costs, as the guidelines for conversion at the expiration of an obligatory rental period. The rental business entity can end up being paid depreciation costs, rental deposits, and increased rents incurred during the obligatory rental period in addition to the normal profit guaranteed. As a result, the total profits gained from the sale in lots of rental housing can be 1.4 times larger than those gained from sale in lots of privately-built housing. When applying this proposal to conversion earlier than the expiration of an obligatory rental period, securing a profit rate not exceeding 50 percent shall be provided in addition to the guaranteed reasonable profit rate of 15 percent. If restriction not to exceed the total max profit of 22.5 percent (= 15 percent + 7.5 percent) is imposed in consideration of depreciation costs and increased rents during the obligatory rental period, such restriction may refrain the business entity from gaining potential profits occurred when earlier conversion is deliberately delayed by the rental business entity.
임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택은 2006년 5월에 판교신도시에 처음 도입·건설하기 시작했지만, 장래에 진행될 분양전환에 대한 가격의 산정기준을 유보시킨 채 상한선만 정해놓고 임차인들에게 임대되었다. 2009.6.25자에 임대의무기간 2분의 1이 지나서 임대인과 임차인이 합의하면 10년 이전에도 조기분양전환을 할 수 있도록 임대의무기간의 규정만을 완화시킴으로써 문제의 발단이 시작되었다. 합의 조기분양전환에 있어서 가장 중요한 것은 분양전환가격의 수준을 결정하는 것인데, 구체적인 산정기준이 없기 때문에 당사자들 간에 합의만 이루어지면 분양전환이 될 수 있도록 규정함으로써 공공건설임대주택이 마치 일반주택처럼 거래되었다. 여기서의 문제는 공익성을 추구하는 공공건설임대주택이 임대사업자가 이윤만을 추구하는 사적 수단으로 전락했다는 것이다. 예를 들어, 2015년 8월에 판교신도시 A3-2 블록 공공건설임대주택에서 임대인이 일방적으로 요구하는 분양전환가격(≊감정평가금액)을 기준으로 조기분양전환이 진행되었는데, 관련된 임대인과 임차인 간의 수혜를 비교·분석하면 임대인은 조기분양전환으로부터 순차익금(3억 4,337만원)을 얻는 반면에 임차인은 오히려 손해(-5,364만원)를 보는 것으로 나타났다. 이런 조기분양전환은 임대인에게 ‘대박’을 터트려주고 임차인을 수탈하는 제도가 되어버렸다. 공공건설임대주택을 건설한다는 명분으로 공공기관으로부터 택지조성원가의 65%∼85%로 택지 소유권을 이전받은 임대사업자에게 어떤 공익적인 요구도 없이 사적 이윤추구만 할 수 있도록 방임하는 것은 국가의 공권력을 포기한 것과 같다. 이러한 문제들을 해결할 수 있는 대안처럼 자주 등장한 것이 바로 ‘5년 공공건설임대주택에 적용되는 분양전환가격 산정기준’을 10년 공공건설임대주택에 그대로 적용하자는 것이었다. 5년 공공건설임대주택의 적용 기준으로 판교신도시 A17-1블럭(LH)의 임대인과 임차인 간에 분배되는 수혜를 분석하면, LH(임대)는 임차인 대비 1.9배, 일반분양의 3.5배의 혜택을 더 누릴 수 있는 것으로 나타났다. 그러므로 5년 기준에 의한 10년 공공건설임대주택의 만기분양전환방식 역시 ‘임대인을 위한’, ‘임대인에게 대박을 터트려주는’ 나쁜, 매우 불공정한 대안인 것으로 판명되었다. 여기서도 문제는 임대주택에 의한 임차인들의 주거안정과 임대주택의 소득재분배기능을 거의 찾을 수 없다는 것이다. 그래서 본 연구는 만기분양전환가격의 산정기준으로 ‘건설원가에 15%의 적정이윤율을 보장해 주는 안’을 제안한다.: 임대인은 보장된 적정이윤 외에 임대기간동안 감가상각비와 임대보증금과 임대료의 인상분을 추가로 취하게 됨으로 임대주택의 이윤은 일반주택의 이윤보다 1.4배나 높게 나타난다. 그리고 이 제안을 조기분양전환에 적용하려면 건설원가에 15%의 기본 적정이윤율 외에 50% 내의 이윤율을 추가로 보장해주되, 임대의무기간동안 감가상각비와 임대료 인상분을 고려하여 총 22.5%(=15%+7.5%) 이내의 이윤율을 넘지 않도록 제한할 경우 임대인의 의도적인 조기분양전환의 지연이득을 차단시킬 수 있다. 만기분양전환에도 총 22.5% 이내의 이윤율을 적용하면 된다. 본 연구의 ‘적정이윤 보장방식’은 지금까지 임대주택법을 무력화시켜왔던 조기분양전환에 의한 임차인의 수탈문제, 임대기간 중 임차인이 직면하는 생계위협 문제와 차임의 인상문제, 감정평가업체의 선정·평가문제, 시·군·구의 관리·감독문제 그리고 무엇보다도 임차인과 임대인 간의 수혜분배의 갈등문제 또는 임차인과 국토교통부의 갈등문제를 동시에, 통째로 해결해 줄 수 있는 장점을 갖고 있다. 특히, 임대주택법 시행규칙 제21조의3(규제의 재검토)의 과제를 합목적적으로 수행하는데 기여할 수 있는 대안으로 본다.
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