주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사 후 계약 해지 - 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결을 중심으로 - = ermination of Contracts in Case of Request for Renewal of Contract under Housing Lease Protection Act - Focused on Supreme Court Decision 2023DA258672 (January 11th, 2024) -

국문 초록 (Abstract)

020년 주택임대차보호법 개정 시 임차인의 계약갱신요구권이 신설되었다. 계약갱신요구권 조항에 따라 임차인이 임대차기간이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대차의 갱신을 요구할 경우 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하게 되었다. 계약갱신요구로 갱신된 임대차는 그 해지와 관련하여 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에서의 해지 조항을 준용한다.
대상판결은 임차인이 임대차계약 갱신을 요구한 후 임대인에게 해지 통보를 한 경우 해지의 효력 발생일에 대해 처음으로 판단하였고, 갱신요구권 행사 시 해지 시점에 대한 기준을 마련하였다. 그러나 갱신된 임대차계약이 개시되기 전에 임차인이 갱신 예정인 임대차계약에 대한 해지 통보를 한 경우에도 해지 통보가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생한다고 판단한 점에서 논란의 여지가 있다.
이 글은 대상판결에서 판단한 계약갱신요구권 행사 효력 발생 시기 및 이에 따른 갱신된 임대차계약 해지 시점이 타당한지에 대해 검토한다. 계약갱신요구권은 형성권으로 권리자인 임차인이 이를 행사할 경우 임대인에게 정당한 사유가 없는 한 계약갱신요구권 행사의 효력이 바로 발생한다. 그러나 대상판결과 같이 계약갱신요구권 행사로 갱신의 효력이 발생하여 기존 임대차기간 도중에도 갱신 임대차계약을 해지할 수 있다고 판단하는 것은 타당하지 않다.
입법 취지, 임대인과의 형평성, 법 조문의 명확한 해석 등을 고려할 때 임차인이 갱신요구권을 행사하면 기존 임대차계약 기간이 끝난 다음 날부터 갱신된 임대차계약 기간이 시작되는 법적 효과가 발생하는 것으로 보아야 합리적이다. 그리고 임차인이 계약갱신요구권 행사 이후 갱신된 임대차가 개시되기 전 해지를 통보한 경우 해지의 효력 발생 시기는 갱신된 임대차계약 기간이 시작된 때로부터 3개월 후에 발생한다고 보아야 한다.
대상판결은 임차인 보호를 위해 해지 시기를 앞당겼으나 임대인의 신뢰 보호와 형평성 측면, 해지 시기를 앞당길 필요성이 있는지 등을 고려할 때 그 결론이 타당하다고 판단하기에 어려움이 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Housing Lease Protection Act was amended in 2020, the right of a lessee's requests the renewal of a contract. Under the request for renewal of contract article, a lessee can requests the renewal of a contract within six months to two months before the term of the lease expires, a lessor shall not refuse the request without good reason provided by law. The lease that has been renewed upon the request for renewal of contract by lessee shall be mutatis mutandis termination article of contracts of implied renewal.
The subject judgment is the first ruling on the effective date of termination when a lessee has given notice of termination to a lessor after requesting renewal of the lease, and it made the criteria for termination when exercising the right to request renewal have been established. However, this is controversial, as courts concluded that even if the lessee gives notice of termination of renewal contract to the lessor before the start of the renewal lease, the termination is effective after three months.
This article examines whether the effective date of the right to request renewal of a contract as determined in the subject judgment and the corresponding termination date of the renewed lease agreement are appropriate. The right to request for renewal of contract is a formative right, and if the lessee exercises it, the right to renew the contract shall take effect immediately, unless the lessor has a valid reason. However, it is not reasonable to judge that the renewal effect occurs by exercising the right to demand contract renewal as in the subject judgment, and that a renewal lease agreement can be terminated even during the former lease period.
Considering the legislative intent, fairness with the lessor, and the plain meaning of the statutory provisions, it is reasonable to conclude that when a lessee exercises of a right to demand renewal, it is confirmed that legal effect of commencing the renewed lease term to commence on the day after the end of the former lease term. And if the lessee gives notice of termination after the exercise of the right to demand renewal but before the commencement of the renewed lease term, the effective date of the termination shall be deemed to be three months after the commencement of the renewed lease term.
While the subject judgment accelerated termination to protect the lessee, it is undesirable in light of the need to protect the lessor's trust, equity considerations of lessors and lessees, and the need to accelerate termination etc.