부동산 경매에 있어서 부합물 종물, 제시외 건물의 일괄매각 방안에 관한 연구
저자
발행사항
전주: 전북대학교 행정대학원, 2018
학위논문사항
학위논문(석사)-- 전북대학교 행정대학원: 행정학과(행정학 전공) 2018. 8
발행연도
2018
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
전북특별자치도
기타서명
A Study on the Block of Adjuncts and the Unregistered Parts of a Building in the real estate auction
형태사항
118 p.: 삽화; 26 cm
일반주기명
전북대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
지도교수: 김경아
부록: 실무에서의 부합물· 종물· 제시외 건물· 수목 등의 매각물건명세서 기재방법
참고문헌 : p. 99-100
UCI식별코드
I804:45011-000000048319
소장기관
A judical assistant official makes a judgment on whether adjuncts,
appurtenances, and the unregistered parts of a building will be sold altogether
along with the objects of the main auction by comprehensively examining the
materials attached to the appraisal reports. It is extremely difficult and tough
to make a judgment on whether adjuncts, appurtenances, and the unregistered
parts of a building should be included in the real estates which are to be
sold by examining the above-mentioned documents alone without personally
visiting the place where the real estates to be sold through auction are
located.
As a result of such problems, creditor cannot execute the rights even
though the debtor has property which can be sold, and the dissatisfaction of
a creditor who cannot make his debts repaid may lead to a mistrust in the
auction procedure itself. In addition, both creditor and debtor can suffer from
unexpected losses due to the reduced exchange values of lands and plunged
sale price in a case in which the statutory superficies take place to an
unregistered building. The statutory superficies may stand in the way of the
buyer obtaining a complete ownership, and furthermore, it is opened to a
legal dispute such as the liability for security will take place in a case that
unregistered building excluded from the selling list is not mentioned in the
selling item specification. In consequence, a variety of problems have existed
including a mistrust in the auction system itself.
This thesis is aimed at analyzing the block sale and studying its improvement
measure in relation to adjuncts, appurtenances, and the unregistered parts of a
building and the open cattle shed to which the cattle shed exemption law is
not applicable, to operate the auction system reasonably and secure its
credibility. In particular, sale methods of the unregistered parts of a building
were discussed in this study by dividing it into sale method according to the
text and condition of Article 81 and Section 1 of the Civil Execution Act
and the unlicensed and unregistered building. In general, adjuncts and
appurtenances are hardly troubled with selling them altogether along with the
main objects by examining pictures and floor plans described in the appraisal
reports and referring to the types presented in the judicial precedents.
However, the sale method for the unregistered parts of a building are
repeatedly involved in practical affairs.
First, as the block sale, this thesis presented improvement measures
according to the types of the unregistered parts of a building as follow. The
unregistered parts of a building should be sold by the block sale either after
completing the registration of ownership preservation by preparing documents
such as construction management ledger according to the text of Article 81
and Section 1 of the Civil Execution Act, or after the registration of
ownership preservation by preparing documents required by the condition of
Article 81 and Section 1 of the Civil Execution Act. As the unregistered
parts of a building which do not have a structure as a building are only the
adjunct of a building, therefore, they are included in the land price and sold
with the land.
Second, as the sale method of the unlicensed and unregistered building which
belongs to the unregistered parts of a building is the most difficult and
important matter in terms of practical affairs, this thesis reviewed four
alternatives presented in the previous studies. In particular, this study judged
it most appropriate to include the unlicensed and unregistered building in the
subject of sale by providing the buyer with 'the de factor authority to
dispose' even in a case in which the seller cannot provide the buyer with the
transfer registration since registration of ownership preservation for the
unlicensed and unregistered building cannot be implemented, considering that
the unregistered building is actually disposed without the transfer registration.
It can be sold altogether with the object of an auction both by quoting the
mark of a real estate from the mark described in the appraisal report and by
presenting contract sheet, registration certificate, property tax imposition
certificate, local tax payment certificate, and tax imposition certificate as the
materials for explanation on ownership that the buyer purchased the
unlicensed building. These steps can serve as a detailed sale method for the
unlicensed building.
Third, this thesis concluded that the unregistered parts of a less than 200㎡
of an open cattle shed to which the cattle shed exemption law is not
applicable can be sold by allowing the registration of ownership preservation
through the creditor's subrogation in a case that the correction order by the
execution court is attached.
Fourth, the following legislative and institutional supplementary steps should
be carried out in advance in order to secure the effectiveness of the
alternatives presented by this thesis with regard to the real estate auction
method by which adjuncts, appurtenances, and the unregistered parts of a
building are sold altogether along with the object of an auction. First, 'the
real estate mark register system' which is implemented in the Japanese Real
Estate Registration Act needs to be benchmarked since there are no existing
public notice methods for the unlicensed and unregistered building in the
South Korean legal system. The system should be aggressively reviewed and
introduced as the sale method for the unlicensed and unregistered building
since the system describes the location, house number, type, structure, floor,
area, and annex of the unlicensed and unregistered building or the
unregistered building under construction as well as the name and address of
the owner, which specifies the real estate and publicly announces its rightful
person. Second, established rule of the Supreme Court is needed to be
enacted to solve the sale issue of the unregistered cattle shed to which the
cattle shed exemption law is not applicable.
If the legislative and institutional supplementary steps presented in this thesis
are implemented, creditor and debtor's dissatisfaction with credit contentment
and liability payment which are caused by excluding adjuncts, appurtenances,
and the unregistered parts of a building and the cattle shed from sale can be
resolved, and this can act as a solution to remove the issues related to the
imperfect ownership entirely. In conclusion, this study will be an academic
foundation to effectively operate the auction system of the judiciary and
enhance the people's trust.
사법보좌관은 감정평가서에 첨부된 자료를 종합적으로 검토하여 부합
물, 종물 및 제시외 건물에 대하여 주된 경매의 목적물과 일괄로 매각할
지 여부를 판단하게 된다. 경매의 매각 대상인 부동산이 소재하고 있는
현장에 직접 가서 보지 않고 위의 서류만을 심사하여 부합물, 종물, 제시
외 건물을 매각 부동산에 포함시켜야 할지 여부를 판단하는 것은 매우 어
렵고 힘든 일이다.
이러한 문제는 채무자에게 환가가 가능한 재산이 있음에도 불구하고 집
행할 수 없음은 물론이고 자신의 채권을 만족시킬 수 없는 채권자의 불
만은 경매절차 자체에 대한 불신으로 이어질 수 있다. 또한, 미등기 건물
에 대하여 법정지상권이 생기게 되는 경우에는 토지의 교환가치가 감소
되어 매각가격이 크게 떨어져 채권자와 채무자에게 예상하지 못한 손해
를 가져오게 된다. 매수인도 매각 받은 부동산에 대하여 완전한 소유권
을 취득하는 데에 걸림돌이 되고, 또한 매각에서 제외되는 미등기 건물
이 매각물건명세서에 기재되어 있지 않는 경우에는 담보책임이 발생하는
등 법률적 분쟁의 소지가 다분히 있다. 이는 경매제도 자체에 대한 불신
을 초래하는 등의 문제가 존재 해 왔다.
본 논문은 경매제도의 합리적 운영과 신뢰성 확보를 위해 부합물, 종물,
제시외 건물과 축사의 특례법 적용이 안 되는 개방형 축사에 대한 일괄매
각에 관한 분석 및 개선방안에 관한 연구이다. 특히, 제시외 건물은 민사
집행법 제81조 제1항 본문과 단서에 의한 매각방안과 무허가 미등기 건물
로 세분하여 매각방법을 논의하였다. 일반적으로 부합물과 종물은 감정평
가서에 나타난 사진과 도면을 검토하고 판례에 나타난 유형을 참고하면
실무상 주된 목적물과 일괄로 매각하는 것에 어려움이 별로 없다. 그러나
제시외 건물에 대한 매각방법은 실무상 문제가 발생하는 경우가 많다.
첫째, 본 논문에서는 제시외 건물들에 대한 일괄매각 방법으로 제시외
건물의 유형에 따라서 다음과 같은 개선방안을 제시하였다. 민사집행법
제81조 제1항 본문에 의하여 건축물관리대장 등의 서류를 구비하여 소유
권보존등기를 경료한 다음 일괄로 매각하거나, 민사집행법 제81조 제1항
단서에서 정하고 있는 서류를 구비하여 소유권보존등기를 경료한 다음 일
괄로 매각하는 방법 등이 있다. 건물로서의 구조를 갖지 못하는 제시외
건물은 토지의 부합물에 불과하여 토지의 가격에 포함하여 토지와 함께
매각한다.
둘째, 제시외 건물 중에서 무허가 미등기 건물에 대한 매각방법이 가장
어렵고 실무상 중요한 문제인데, 이에 대해 선행연구들이 제시한 4개의
대안들을 검토하였다. 특히 본 연구 분석에서는 미등기 건물이 실제거래
에서 등기이전 없이 사실상 처분되고 있는 점에 착안하여 미등기 무허가
건물은 비록 소유권보존등기가 불가능하여 매수인에게 이전등기를 해 줄
수는 없는 경우라도 사실상의 처분권 을 주어 매각대상에 포함시키는
방안이 가장 타당하다고 판단하였다. 이에 대한 구체적인 매각방법은 부
동산의 표시는 감정평가서에 나타난 표시를 원용하고 소유권에 대한 소명
자료로는 그 무허가 건물을 취득하였다는 매매계약서와 등기권리증, 재산
세과세증명서, 지방세납입증명서, 세목별과세증명서 등을 제출하면 경매
의 목적물과 일괄로 매각하는 것이다.
셋째, 축사의 특례법 적용이 안 되는 200㎡미만의 개방형 제시외 축사에
대한 매각은 집행법원의 보정명령을 첨부한 경우에는 채권자의 대위에 의
한 소유권보존등기를 허용하게 함으로써 이 문제는 해결할 수 있다는 점
도 검토하였다.
넷째, 부합물, 종물, 제시외 건물을 주된 경매 목적물과 일괄로 매각하는
부동산 경매방법에 대해 논문이 제시한 대안들의 실효성 확보를 위해서
다음과 같은 입법적 제도적 보완이 선행되어야 한다. 첫째, 미등기 무허
가 건물에 대한 공시방법이 현재 우리나라 법체계에서는 없기 때문에 이
를 위해서 일본 부동산등기법에서 시행하고 있는 ‘부동산표시 등기부 제
도’를 벤치마킹할 필요가 있다. 이 제도는 미등기 무허가 건물이나 건축
중인 미등기 건물에 대하여 소재 ․ 가옥번호 ․ 종류 ․ 구조 ․ 바닥 ․ 면적 ․
부속건물을 기재하고, 소유자의 성명과 주소도 함께 기재하여 부동산을
특정하고 권리자를 공시하고 있어서 무허가 미등기 건물에 대한 매각방법
으로 도입을 적극 검토할 필요가 있다. 둘째, 축사특례법 적용이 안 되는
미등기 축사에 대한 매각을 해결하기 위해서 이에 대한 대법원 예규의 제
정이 필요하다.
본 논문에서 제시하고 있는 입법적⋅제도적 보완이 이루어진다면 부합
물, 종물, 제시외 건물 및 축사가 매각에서 제외됨으로써 발생할 수 있는
채권만족과 채무변제에 대한 채권자와 채무자의 불만을 해소할 수 있고,
또한 매수인 입장에서도 불완전한 소유권취득 문제를 완전히 해소할 수
있는 해결책이 될 수 있다. 이를 통해 본 연구결과는 사법부 경매제도가
효과적으로 운영되고 국민의 신뢰를 강화하기 위한 학문적 기초연구가 될
것이다.
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