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재건축사업의 매도청구권에 관한 고찰 = A Study on the right of selling claims in reconstruction projects
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2024
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Korean
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학술저널
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202-223(22쪽)
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재건축사업은 노후화된 건축물만 허물고 신축하여 해당지역의 주거생활안정과 재산적 가치를 높이기 위한 사업이다. 이러한 사업은 해당구역의 주거생활안정과 재산적 가치를 높이기 위한 사업으로서 사익성이 강하다. 재건축사업은 재개발사업과 달리 제산권의 제한보다 재산권의 보호 측면이 강하다. 이러한 성질 때문에 재건축사업은 강제적으로 토지 및 건축물을 수용해서 사업을 시행하는 것이 아니다. 재건축사업은 조합의 설립에 일정한 동의율을 갖추면 사업을 시행할 수 있다. 그러나 재건축사업에 동참하지 아니한 자들 때문에 사업의 시행에 지장이 초래된다. 이러한 자들에 대한 조치수단으로서 사업시행자가 부동산 소유자에게 매도청구권을 행사하도록 규정하고 있다. 재건축사업의 매도청구는 조합설립 및 사업시행자 지정에 동의를 하지 않은 경우에 한다. 그리고 분양신청 등을 하지 아니한 경우에 사업시행자와 부동산 소유자간에 협의를 거처 현금으로 청산하는 방법도 있다. 현금청산이 되지 않는 경우에는 매도청구소송을 제기하도록 하고 있다. 매도청구권은 사업시행자가 부동산소유자에게 일방적으로 매도 청구하는 권리이다. 이는 사업시행자의 일방적인 의사표시에 의하여 강제적으로 소유권을 취득하는 형성권이다. 사업시행자가 매도청구권을 행사하면 매매계약으로 의제된다. 따라서 부동산소유자는 사업시행자가 채무를 이행하지 아니하면 자신의 채무를 거절할 수 있는 동시이행항변권을 가진다. 사업시행자의 매도청구권 행사에서 중요한 문제는 매매가격이다. 매매가격의 평가는 시가로 하며 개발이익도 포함된다. 한편 분양신청 등을 하지 않은 경우 현금청산이 되지 않으면 매도청구소송을 제기하여야 한다. 이 때 감정평가를 어느 시점에 해야 하는 것이 문제이다. 생각건대, 매도청구소송 시 매매가격의 감정평가의 시점은 매도청구 당시로 보는 것이 자연스러울 것이다. 따라서 현행법 규정상 매도청구권 행사 시 매매계약의 성립 시기는 매도청구의 의사표시가 상대방에 도달한 때로 보아야 한다. 이 시점을 기준으로 매매대금이 평가되어야 타당하다.
Abstract
The reconstruction project is a project to improve the stability of residential life and property value in the area by demolishing only old buildings and building new ones. These projects have strong self-interest as they are aimed at increasing the stability of residential life and property values in the area. Unlike redevelopment projects, reconstruction projects have stronger protection of property rights than restrictions on property rights. Because of these characteristics, reconstruction projects are not carried out by compulsorily expropriating land and buildings. A reconstruction project can be implemented if a certain consent rate is met for the establishment of a cooperative. However, the implementation of the project is hindered by those who do not participate in the reconstruction project. As a means of taking action against such people, it is stipulated that the project operator can exercise the right to demand sale from the real estate owner.
A request for sale of a reconstruction project is made when consent is not given to the establishment of a cooperative and the designation of a project operator. Also, in cases where a sale application is not made, there is also a method of liquidating the property in cash through agreement between the project operator and the real estate owner. In cases where cash settlement is not possible, a lawsuit for sale is filed. The right to demand sale is the right of a project operator to unilaterally request a sale from the real estate owner. This is a formative right that compulsorily acquires ownership through a unilateral expression of intention by the project operator. If the project operator exercises the right to claim the sale, it is considered a sales contract.
Accordingly, the real estate owner has the right to reject his/her obligations if the project operator does not fulfill the obligations. An important issue in exercising a project operator's right to sell is the sale price. The sale price is assessed based on the market price and development profits are also included. On the other hand, if a sale application is not made and cash settlement is not possible, a lawsuit for sale must be filed. At this time, the question is at what point the appraisal should be conducted. In my opinion, it would be natural to consider the time of appraisal of the sale price in a lawsuit for sale claim to be at the time of claim for sale. Therefore, under the current law, when the right to claim a sale is exercised, the time when the sale contract is established should be regarded as the time when the expression of intention to claim the sale reaches the other party. It is reasonable for the sale price to be evaluated based on this point.
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