전세시장의 구조와 변동에 관한 연구
저자
발행사항
용인: 단국대학교 대학원, 2013
학위논문사항
학위논문(석사)-- 단국대학교 대학원: 대학원 도시계획 및 부동산학과 2013. 2
발행연도
2013
작성언어
한국어
DDC
333.3322 판사항(22)
발행국(도시)
경기도
기타서명
A Study on the Jeonse Market Structure and It’s Change
형태사항
vii,89 p.: 삽화; 26cm.
일반주기명
단국대학교 학위논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
지도교수:조명래
참고문헌 : p.79-82
소장기관
“Jeonse” refers to a unique Korean-style lease contract whereby a tenant makes a lump sum deposit to occupy a house for a certain period of time and a landlord returns the entire amount of the payment to the tenant at the end of the contract. It provides people who are not able to purchase real estate pㄷroperty with access to affordable rental housing arrangement. The Jeonse system has its historical origin from when the population of Seoul started growing after the Treaty of Ganghwa in 1876. While housing finance market has not been fully established, the Jeonse market has become increasingly widespread by offering advantages to both tenants and landlords. Tenants favored the long-term leases of Jeonse which enables them to occupy houses at lower cost than purchasing home, whereas landlords were able to finance their home purchases by directly borrowing money from tenants, and to earn profits from increased market prices of their property during the lease terms. Such a leverage effect that expanded the Jeonse housing market encouraged real estate speculation, thus resulting in skyrocketing housing prices. Falling house prices since 2009 and the subsequent expectation on continuous crash on future prices, however, led to freezing demand for home purchases and increasing demand for Jeonse, which has resulted in creating a very unusual trend of surging rents and dropping sale prices.
This thesis seeks to examine the changing structure of the Jeonse market empirically by investigating why and how the demand in the housing market has been transferred from home purchase to Jeonse. First, a survey method is used to qualitatively analyze how the changes in the perception on homeownership affect the demand transfer to Jeonse. Second, the cross-tabulation analysis is used to quantitatively examine how the survey result differs depending on the regional, gender, age, educational characteristics of realtors. Total 105 surveys are conducted by realtors in 5 zones that are divided by the 2020 Seoul Metropolitan City urban planning.
Empirical findings show that falling housing prices result in the subsequent expectation on continuous crash on future prices and decreased demand for homeownership, whereas rising Jeonse prices result in the rapid demand transfer from homeownership to Jeonse. The combined lease type of Jeonse and monthly rent has been in the most rapid increasing trend, which shows that the demand for Jeonse has started to transfer to monthly rent, so-called “Wolse”. Moreover, empirical findings show the need for the supply of the public housing and the real estate government policies including proper lease contracts and the least upper bound for Jeonse and Wolse in order to stabilize the Jeonse housing market. Given that the thirties and forties consists of the future Jeonse housing market as a majority and they tend to have lower aspiration for homeownership, it is likely for the demand transfer from home purchase to Jeonse to accelerate. This resulted in the government housing policy centered on the quantity of housing supply, which demonstrates the strong necessity of tenant-tailored housing supply policy rather than quantity-oriented one in order for the stabilization of the Jeonse market.
전세제도는 우리나라에만 있는 독특한 서민 주거형태이다. 주택가격의 일부를 보증금으로 맡기고 일정기간 주택을 임대하는 전세형태는 전 세계에서 유례를 찾아보기 어려운 제도이다. 주택금융시장이 발달하지 않았던 시기에는 임차인은 주택을 구매할 수 있는 충분한 자금을 보유하지 않더라도 보유 자금 이상의 수준의 주택을 사용할 수 있다는 장점이 있으며, 반대로 임대인은 주택구매에 충분한 자금 없이도 주택을 구입하고 집값 상승 시 그에 따른 시세차익도 기대 할 수 있다는 점에서 우리나라의 전세시장은 점차 확대되어 왔다. 이러한 레버리지 효과를 통해 생성된 투자수요 중 상당수가 투기로 이어져 아파트가격 폭등이라는 결과를 초래했다. 그러나 2009년 이후 아파트 가격하락으로 인해 주택 매수수요가 급감하고 추가하락에 대한 불안 심리로 아파트에 대한 전세수요가 증가하면서 전세가격은 폭등하고 매매가격은 하락하는 기현상이 발생했다. 이로 인한 전세시장의 불안에 대한 근본적 해결을 위해 전세시장의 구조와 주택시장에서 매매와 전세 간의 수요전환의 원인과 추세를 실증분석을 통해 연구하고자 한다.
본 연구는 전세시장의 구조와 주택시장의 수요전환에 대한 질적 및 양적 분석을 하고자 한다. 질적 분석에서는 서울시 2020 도시계획에 따른 5개 권역인 도심권, 서남권, 서북권, 동북권, 동남권에서 시장 전문가인 공인중개사를 대상으로 주택소유의 인식(필요성)에 따른 주택시장에서의 수요전환을 설문조사 방식을 통한 알아볼 것이다. 양적 분석에서는 조사된 설문을 토대로 권역, 성별, 연령, 학력, 공인중개사경력의 특성별로 교차분석을 통한 실증분석을 할 것이다.
분석결과, 주택가격하락의 원인은 추가하락에 대한 불안감과 주택소유의 필요성저하이기 때문이고 전세가격상승의 원인은 매매수요가 전세수요로 급전환 되었기 때문이다. 임대유형으로는 반전세가 가장 빠른 증가세를 보이고 있는 있어 전세수요가 월세수요로 전환하기 시작하였음을 알 수 있다. 2012년 9월 시행된 취득세 인하로 매매수요가 증가하지 않은 것으로 나타났으며 강남 3구가 포함된 동남권에서만 매매수요가 증가한 것으로 분석되었다. 금융규제의 완화와 교육, 교통 그리고 소득의 증대가 더 이상 매매수요의 증가를 가져오지 않을 것이라 분석되어 주택 매매수요가 전세수요로 전환되고 있는 현상이 일시적 현상이 아닐 것으로 분석되었다. 다만 교육열이 높은 목동과 여의도가 속한 서남권과 강남 3구가 속한 동남권에서는 수요의 전환이 발생할 것으로 나타났다. 또한 주택의 소유욕에 대한 열망이 더 이상 높지 않아 주택구입을 희망하지 않는 것으로 나타났다. 마지막으로 전세시장의 안정화를 위해서는 공공의 전세주택 공급이 필요하다고 분석되었으며 정부의 제도적 장치로는 적정(공정)임대료제와 전월세상한이 필요한 것으로 나타났다. 또한 설문결과에 따르면 향후 우리나라의 전세시장은 30~40대가 주를 이루며 이들은 주택 소유에 대해 상대적으로 낮은 욕망(필요성)을 갖는다는 점에서 주택 매매시장의 수요가 전세시장으로의 전환 속도는 가속화 될 것으로 판단된다. 이는 우리나라 주택정책은 물량위주의 공급정책을 펼쳐온대서 기인하며 따라서 주택시장의 안정화를 위해서 물량우선이 아닌 거주자 맞춤형 공급정책이 필요함을 반증한다. 이러한 장기적 노력만이 주택시장을 안정시킬 수 있을 것이다. 이에 본 연구가 전세가격을 안정시키고 주택임대시장의 선진화를 위해 전세의 완전월세로의 전환을 위한 정책을 계획하고 실행하는데 있어서 작은 초석이 되길 바란다.
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