아파트의 사용검사일 이전에 발생한 하자의 범위와 그 판단기준에 관한 고찰 = About the Scope of Pre-existing Defects and the Standards by which they are Judged Prior to Inspection of Construction Completion

국문 초록 (Abstract)

공동주택 하자 관련 청구소송에서 그 주택의 사용검사일 이전에 발생한 하자와 그 보수비는 최근 들어 종전보다 훨씬 증가하고 있는 추세에 있다. 사용검사일 이전에 발생한 하자담보책임의 근거가 되는 법률은 해당 공동주택의 사용검사일이 언제인지를 불문하고 집합건물법 제9조로 보아야 할 것이고, 관련된 대법원판결은 이를 분명히 한 바 있다. 또 위 하자를 판단하는 기준이 사업승인 당시의 설계도면 또는 착공단계에서 제출되는 실시설계도면인지 아니면 실무상, 준공도면이라 불리는 사용검사일 당시의 설계도면인지에 대해 최근 대법원이 준공도면이 하자 여부를 판단하는 설계도면이 되어야 한다는 명시적인 법리를 밝혀 이에 대한 구분소유자와 분양자 사이의 지난한 논쟁과 하급심법원 간의 견해대립을 정리한 바 있다. 그런데 그대법원 판결에도 불구하고 설계도면 이외의 설계도서, 즉 사용검사 도면 이외의 건축공사 표준시방서나 한국토지주택공사가 만든 건축공사 표준상세도가하자 여부를 판단하는 기준 설계도서가 되는지에 대한 실무상의 논의는 여전히 의미가 있다고 볼 수 있어, 본고에서는 이에 대한 논의를 전개하였고, 위 대법원판결이 이와 같은 논의에 구체적으로 어떠한 영향을 미쳤는지를 관련된 하급심법원판결을 소개하면서 평하였다. 한편, 대한주택보증 주식회사와 같은 의무하자보수보증인의 보증책임과 밀접하게 관련 있는 사용검사일 이전에 발생한 하자의 범위가 구체적으로 실무상 어떠한 양상으로 특정되는지를 관련 하급심법원의 상세한 사례를 제시하면서 분석하였고, 사용검사일 이전에 발생한 미시공, 변경시공 그 자체를 하자로 볼 수 있는지, 또는 그 미시공 등에 대한 담보책임의 근거는 무엇인지, 채무불이행 책임과 달리 하자담보책임을 원인으로도 위 미시공, 변경시공으로 인한 공사비 차액상당의 손해를 수분양자가 분양자에게 구할 수 있는 근거가 무엇인지를 밝힌다음, 이와 같은 논의가 임대 후 분양전환이 이루어진 공동주택의 하자보수 및 담보책임에도 그대로 적용될 수 있는 지와 미시공, 변경시공 그 자체를 하자로 본다면 그 하자에 대한 보수비를 분양자 등의 하자담보책임을 제한할 때 그 대상으로 하는 것이 적절한지에 대한 실무상의 논의를 관련 문제로 정리하였다.