공익사업에 따른 잔여지 가격감소와 사권보호 - 공용주차장부지 수용사례를 중심으로 - = Reduced residual land value deprecation and private rights protection - Focusing on the case of public parking lot condemnation -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This article suggests ways to improve the depreciation compensation system in a case where Y City expropriated land necessary for a public utility project and refused to compensate the depreciation of the residual land caused by the expropriation, and the owner of the residual land exercised the right to claim depreciation compensation. The project operator is obligated to compensate for the depreciation of the residual land by law, and the law divides the acts causing depreciation into torts in judicial relations and legal acts in public law relations. The project concessionaire conducted the depreciation compensation procedure according to the appraisal method with the cause of depreciation compensation as the legal act of expropriation procedure under public law. However, due to the deficiencies in the legal process, the residual landowner's claim for depreciation compensation could not be satisfied.
The project implementer refused to compensate the residual land by not preparing the residual land depreciation certificate from the beginning because there was no depreciation of the residual land, and the Land Use Committee did not decide on the depreciation compensation based on the opinion of two appraisers that there was no depreciation. In response, the residual landowner filed an administrative lawsuit with an appraisal from appraiser A stating that there was a decrease in price, but the court did not even hear it and adopted the court appraiser's appraisal. The residual landowner abandoned the appeal, distrusting the determination process and the trial process.
As long as the residual value compensation procedure and the remedy for its infringement remain in place, such cases are bound to be repeated, and the protection of land value rights guaranteed by the Constitution is ineffective. It is recommended that the project implementer be required to prepare a residual land depreciation certificate, and that the residual landowner be allowed to submit a pre-trial or pre-judgment defensive appraisal and be given a hearing in the compensation decision of the Land Use Commission and in the court proceedings.

국문 초록 (Abstract)

본고는 Y시청이 공익사업에 필요한 토지를 수용하고, 이로 인해 발생한 잔여지의 감가보상을 거부하여 잔여지소유자가 감가보상청구권을 행사한 사례에서 이에 따른 감가보상제도의 개선방안을 제시하고 있다. 사업시행자는 법률상 잔여지 감가보상 의무가 있으며, 법률은 감가보상의 원인행위를 사법관계의 불법행위와 공법관계의 적법행위로 구분하고 있다. 사업시행자는 감가보상의 원인행위를 공법상 수용절차의 적법행위에 두고 감정평가 방법에 따른 감가보상 절차를 진행했다. 그러나 그 법적 절차의 미비로 잔여지소유자의 감가보상청구를 충족하지 못하였다.
사업시행자는 잔여지 ‘가격감소가 없다’ 하여 처음부터 잔여지 감가보상조서를 작성하지 아니하고 보상거부를 하였으며, 토지수용위원회 역시 ‘가격감소가 없다’는 2명의 감정평가사 의견을 근거로 감가보상 재결을 하지 아니하였다. 이에 대해 잔여지소유자는 ‘가격감소가 있다’는 A감정평가사의 감정평가서를 첨부하여 행정소송을 제기했으나 법원은 이를 심리도 하지 않고, 법원감정인 감정서를 채택하여 판결했다. 잔여지소유자는 재결절차와 재판절차를 불신하면서 항소를 포기했다.
잔여지 감가보상 절차나 그 침해에 대한 구제절차가 현행규정과 같이 존속하는 한 이러한 사례는 반복될 수밖에 없고, 헌법이 보장하는 토지가치권의 보호는 요원하다. 사업시행자에게 잔여지 감가보상조서를 작성하게 하고, 토지수용위원회의 보상재결 및 법원의 재판절차에서 잔여지소유자에게 재결 전 또는 판결 전 그 심리기준이 되는 방어적 감정평가서 제출이 허용되어야 할 것이다.

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