주택임대차의 갱신과 임차인의 해지권 = Renewal of Housing Lease Contracts and the Lessee’s Right of Termination

국문 초록 (Abstract)

2020년 여름에 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”고 규정하고 있다. 그 결과 임차인은 임대인이 거절의 통지를 할 때까지 기다릴 필요 없이 법정기간 동안 적극적으로 갱신의 의사표시를 하여 임대차를 갱신할 수 있게 되었다. 그런데 최근 부동산 시장이 침체기로 전환하면서 임대차의 해지에 관한 분쟁이 본격적으로 발생하고 있고 이에 따라 관련 하급심 판결이 나오기 시작했다. 최근 선고된 3개 판결 가운데 2개에서는 임차인이 명시적으로 갱신된 임대차를 해지할 수 있다고 인정한 반면 한 판결에서는 해지권을 부정하였다. 해지권의 행사를 인정하지 않은 판결에서는 임차인이 계약갱신을 요구하였고 당사자 사이에 계약기간에 대한 합의가 있었다면 갱신된 임대차를 해지할 수 없다고 판시하였다.
제6조의3 제4항의 입법적 타당성은 논외로 하더라도 주택임대차보호법의 제정이유와 2020년 개정 취지, 제6조의3과 기타 관련 규정의 문언적·체계적·논리적 해석 결과, 해지권의 본질 그리고 계약갱신요구권을 행사하는 상황에서 계약기간에 대한 합의가 갖는 의미를 모두 고려하면, 임차인의 적극적인 의사표시로서 갱신된 임대차에 대하여 그의 해지권을 원칙적으로 인정하는 것이 타당해 보인다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Article 6-3, Paragraph 4 of the Housing Lease Protection Act, which was newly introduced in the summer of 2020, stipulates that “Article 6-2 shall apply mutatis mutandis to the termination of a lease renewed pursuant to Paragraph 1.” As a result, lessees can renew leases by actively expressing during the statutory period their intention to renew, without having to wait anxiously until the lessor decides to notify them of their intention of refusal. However, given the recent downturn in the real estate market, disputes regarding termination of leases have begun to arise, and as a result, lower court rulings are now beginning to be delivered. Of the three recent rulings, two recognized that a lessee could explicitly terminate a renewed lease, while one denied such a right. In particular, in the ruling that did not recognize the right to terminate, it was held that even if the right of renewal was exercised, the lessee's right to terminate could not be recognized if there was an explicit agreement between the parties in respect of the contract period. Considering the purpose of the enactment and amendment of the Housing Lease Protection Act, the literal, systematic and logical interpretation of Article 6-3 and other related provisions, and the nature of the right of termination and the right of renewal, this paper comes to the conclusion that as a rule the right to terminate a renewed lease can be recognized despite the lessee’s exercise of the right of renewal under Article 6-3.

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