부동산거래사고의 원인과 방지대책에 관한 고찰 = An Inquiry into Cause of Real Estate Transaction Cases and Its Preventive Measures

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the current real estate transaction practice, the payment of remaining price and the delivery of registration documentation for transfer of ownership lie in the concurrent implementation relationship, which has potential problems. The current practice is not only in breach of the principle of concurrent implementation in the bilateral contract, but also may cause legally substantial blind points because the buyer is left unprotective from the law for the period from the payment of remaining price to the completion of ownership transfer registration. In this sense, supplementing the blind points is urgently necessary. As mentioned above, in the case that most part of the real estate sales price was paid prior to ownership transfer registration, there occur possibilities of many disputes. In such a case, for example, the seller who already received an earnest and the second payment may disappear after double selling the subject property to any other person, or a provisional attachment or disposition may be taken to it before the remaining price is paid. In this case, the buyer may incur monetary damages. Also, the current real estate contract system causes those problems such as uncertainty in the real estate ownership transfer, many real estate fraud cases, insufficient real estate analyses, complicatedness in the real estate notice system and unavailableness of concurrent implementation in sales contract, and they may consequently lead to an improper registration. There may be various solutions to those problems. Of them, the escrow contract system to escrow the price in a real estate sales transaction through investigation into and insurance to the title will secure the concurrent implementation in the real estate sales contract and protect the right and interest of the buyer.

국문 초록 (Abstract)

현행 부동산거래방식은 잔금지급과 소유권이전등기서류 교부를 서로 동시이행(同時履行)의 방식으로 이행하고 있는 현재의 거래관행이 문제이다. 이러한 현재의 부동산 거래의 이행방식은 쌍무계약에 관하여 동시이행을 원칙에 근본적으로 위배될 뿐만 아니라, 잔금지급시부터 소유권이전등기가 완료되기까지의 기간동안 매수인을 법의 보호에서 제외시켜 방치하는 중대한 법적 맹점 부분으로서 법제도의 보완이 시급하다. 이처럼 소유권이전등기 以前에 부동산거래대금의 상당부분을 미리 지급할 경우 여러 가지 분쟁이 발생할 소지가 생긴다. 예를 들면, 계약금과 중도금을 받은 매도인이 부동산을 다른 사람에게 이중으로 매매한 후 도주하거나 잔금지급 前에 부동산에 가압류가처분 등의 조치가 취해질 수 있다. 이러한 경우, 매수인은 금전적인 손해를 입게 된다. 또한 부동산 거래방식은 부동산소유권이전의 불확실화, 부동산 매매대금 지급의 선이행, 부동산권리분석의 미진, 부동산공시제도의 복잡성, 매매계약의 동시이행미확보 등의 문제점이 발생하고 있다. 이로서 부실등기를 낳게 되는 결과로 되고 있다.이러한 문제점을 해결할 수 있는 방법은 여러 가지가 있겠으나, 에스크로우(Escrow) 즉 권원조사와 권원보험, 부동산매매대금예탁보관제도를 도입함으로써 부동산거래방식의 동시이행을 확보할 수 있을 것이다.

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