중국 입주자위원회의 법적 성격에 관한 비교법적 고찰 = A Comparative Legal Study on the Legal Nature of the Homeowners’ Committee in China

국문 초록 (Abstract)

2007년 제정된 중국의 「물권법」은 제6장에 ‘건축물구분소유권’에 관한 규정을 두고, 그 하위제도로서 ‘입주자대회(业主大会)’와 ‘입주자위원회(业主委员会)’ 제도를 명문화하였다. 이 중 입주자위원회는 입주자대회의 결의를 집행하고 공동주택 단지의 일상적인 관리업무를 수행하는 실질적 운영 주체로 기능하고 있다. 그러나 중국의 현행 법체계 하에서는 입주자위원회의 법적 지위가 명확히 규정되어 있지 않아, 그 민사 주체성 여부를 둘러싼 해석상의 혼란이 지속되고 있으며, 이는 계약체결, 계좌개설, 인감사용, 소송수행 등 실무 전반에 걸친 법적 불확실성을 야기하고 있다.
본 논문은 먼저 입주자위원회의 개념과 제도적 연혁, 기능을 검토한 후, 입주자위원회의 법적 성격에 대한 중국 내 주요 학설인 일반조직설, 법인설, 비법인조직설의 이론적 입장을 정리하고 그 타당성을 평가하였다. 이를 바탕으로 입주자위원회의 소송자격 불명확, 정부기관 및 관리업체와의 관계 혼란, 인감·계좌·의사결정 구조의 제약, 감독기능의 부재 등 법적 지위 불명확성에서 비롯된 실무상 문제들을 다각도로 분석하였다. 아울러 우리나라 「공동주택관리법」상 입주자대표회의 제도와 비교법적으로 검토함으로써 입주자위원회의 제도 개선을 위한 방향성을 제시하고자 하였다.
결론적으로, 중국 입주자위원회의 법적 성격을 명확히 규정하고, 독립된 민사책임 주체로 인정할 수 있는 입법적 보완이 시급하며, 정부기관과의 권한 관계 정립, 내부·외부 감독 체계의 구체화가 병행되어야 할 것이다. 본 연구는 중국 공동주택 관리제도의 제도적 구조를 분석하고 실무상 문제점을 조명함으로써, 관련 법제의 개선 및 향후 입법 논의에 기초자료를 제공하고자 하는 데에 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

China codified the “Owners’ Congress” and “Owners’ Committee” system under Chapter VI of the Property Law enacted in 2007, which regulates sectional ownership of buildings. Among these, the Owners’ Committee functions as the key executive body responsible for implementing the resolutions of the Owners’ Congress and managing day-to-day affairs of residential complexes. However, the current Chinese legal framework lacks a clear definition of the legal status of the Owners’ Committee, leading to considerable interpretative confusion regarding its civil subjectivity. This ambiguity has resulted in practical difficulties in areas such as contract formation, account opening, use of official seals, and legal standing in litigation.
This paper first examines the concept, institutional development, and functions of the Owners’ Committee. It then analyzes the primary academic theories in China regarding its legal nature—namely, the general organization theory, corporate entity theory, and unincorporated organization theory—while critically assessing their validity. Based on this, the study explores various practical problems arising from the unclear legal status of the Owners’ Committee, including litigation capacity, relationships with governmental authorities and property management companies, procedural hurdles in decision-making, and deficiencies in oversight mechanisms. A comparative legal analysis is also conducted with Korea’s Residents’ Representative Meeting system under the Multi-family Housing Management Act, to derive implications for institutional reform in China.
In conclusion, the legal nature of the Owners’ Committee must be clarified through legislative reform to recognize it as an independent civil subject. This should be accompanied by clear delineation of authority with government institutions and the establishment of robust internal and external supervisory mechanisms. This study aims to contribute to the legal discourse on residential governance in China by highlighting institutional challenges and offering foundational insights for future legislative improvements.