지방 광역시의 구도심·신도심 주거용 오피스텔 가격 결정요인 비교 연구- 광주광역시 사례를 중심으로 - = A Comparative Study on the Price Determinants of Old and New Centres in Local Metropolitan City

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 광주광역시를 대상으로 도시 전체, 신도심, 구도심으로 구분하여 주거용 오피스 텔 시장의 교환가치와 사용가치에 영향을 미치는 요인을 분석하고, 이를 바탕으로 투자 및 정 책적 시사점을 도출하는 것을 목적으로 하였다. 연구 방법으로는 횡단면 자료를 활용한 다중 회귀분석과 시계열 변화를 고려한 동적 패널 모형을 적용하였다. 분석 결과, 소형 오피스텔에 대한 수요가 존재하고, 소득 수준 증가에 따라 1~2인 가구의 대형 오피스텔 선호가 나타났 다. 또한 브랜드 유무에 따른 가격 차이가 뚜렷하게 드러났으며, 브랜드 오피스텔이 높은 선 호도를 보이는 것으로 분석되었다.
임대가격 결정 요인을 분석한 결과, 오피스텔의 평균 면적, 층수, 용적률이 증가할수록 임 대료가 상승하는 경향이 확인되었으며, 브랜드 가치가 높은 경우 임대료 역시 비브랜드 대비 더 높은 것으로 나타났다. 동적 패널 분석에서는 광주광역시 주거용 오피스텔 시장이 아파트 와 유사하게 인플레이션 헤지 수단으로 작용하는 것이 확인되었다. 구도심의 경우, 인구 증가 로 인해 주택 수요가 증가하였으나 아파트 공급이 제한적이므로 대체 수요가 오피스텔로 이 동하면서 매매가격 상승에 영향을 미쳤고, 신도심 역시 유사한 양상을 보였다.
이러한 분석 결과를 토대로 얻은 투자 및 정책적 시사점은 다음과 같다. 광주광역시의 주 거용 오피스텔 시장은 서울 및 수도권과 유사하게 금리 변화에 민감하게 반응하며, 특히 신도 심이 구도심보다 더 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. 이에 따라 금리 변동성을 고려할 때 신 도심이 보다 유리한 투자처로 평가된다. 또한, 브랜드 오피스텔의 가격이 비브랜드 대비 높게 형성되었으며, 향후 공급 및 건축 허가 상황을 중요한 투자 요소로 고려해야 한다. 지하철 접 근성의 영향은 미미하였으며, 교통보다는 교육 및 생활 편의시설 환경을 중점적으로 검토할 필요가 있다. 아울러, 소비자물가지수 상승 시 오피스텔 가격도 동반 상승하는 경향을 보였으 며, 신도심의 인플레이션 헤지 효과가 구도심보다 높아 안정적인 투자처로 평가된다. 마지막 으로, 인구 증가가 주거용 오피스텔 수요에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 이에 따른 인구변화 및 구조적 특성을 면밀히 분석하여 투자 전략을 수립해야 할 것이다. 본 연구 는 광주광역시 오피스텔 시장의 특성을 심층적으로 분석하여 향후 투자 및 정책 수립의 기초 자료로 활용될 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes factors influencing the exchange and use value of residential officetels in Gwangju Metropolitan City by dividing the city into the entire area, new city center, and old city center. Using multiple regression and dynamic panel models, the study reveals that rising income levels increase demand for larger officetels, with a strong preference for branded units. Rental prices are influenced by unit size, floor number, and floor area ratio, with branded officetels commanding higher rents.
The analysis indicates that officetels in Gwangju serve as a hedge against inflation, similar to apartments. Population growth in both new and old city centers drives housing demand, raising officetel prices due to limited apartment supply. Rental prices also increase with rising apartment sales prices, reflecting shifting demand. From an investment perspective, Gwangju’s officetel market is highly sensitive to interest rate fluctuations, particularly in new downtown areas. Brand presence significantly impacts pricing, necessitating careful consideration of branded property supply. The distance from subway stations does not significantly influence prices due to limited public transportation options, suggesting a focus on educational and surrounding facilities instead. Officetels in the new downtown area offer better inflation hedging potential than those in old downtown areas, indicating greater investment stability. Additionally, population growth positively affects officetel prices, emphasizing the need to assess demographic trends when making investment decisions. Overall, the study provides valuable insights for investors and policymakers, highlighting the importance of interest rate sensitivity, brand influence, and demographic factors in the residential officetel market of Gwangju Metropolitan City.