경매절차의 개선방안 - 주택임대차관계의 현황조사 절차를 중심으로 - = Improvements to the public auction procedure - Focusing on the current status investigation procedures of housing lease relationships -
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2023
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학술저널
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1-345(345쪽)
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While the Housing Lease Protection Act grants housing lessees the ability to meet the requirements for opposing power in the simplified manner of “provision of housing” and “resident registration” rather than leasehold registration, a number of issues arise within the realm of auction practice, wherein the court of execution assesses whether the object of the auction has a lease relationship encompassed by the Housing Leasehold Protection Act and discloses pertinent leasehold information in the sale procedure.
First, most of the current status reports prepared by the execution officer list only the date of the tenant's moving-in report. Consequently, unless the tenant demands a distribution, the auction procedure is operated without disclosing information, such as the rental deposit or lease period, which plays a pivotal role in determining the purchase price, for prospective buyers to participate in the auction. Second, addresses, especially detailed ones such as “203, 2F, Building 1,” can be expressed in diverse formats, and certain categories of residence do not require explicit specification of detailed addresses, resulting in a situation where lessees who reside at the object of the auction are omitting in the process of identifying them through addresses. Third, individuals such as foreigners, foreign nationality Koreans, and disabled individuals who hold the status of housing lessees face a disadvantage due to the fact that the auction procedure is conducted exclusively in Korean language and centered primarily on non-disabled individuals. Fourth, in order for housing lessees to exercise their preferential repayment rights and receive dividends, it is necessary for them to demand a distribution and maintain their opposing power until the completion period set by the execution court for distribution demand. However, in practice, it becomes challenging for the lessee to accurately identify the completion period to make a distribution demand.
To address these problems, this report examines the following measure: ① Utilizing the acknowledged fixed date system and the housing lease contract reporting system to expand housing lease information, ② Implementing an improvement plan on the action procedure to resolve issues arising from diversely marked or even unmarked detailed addresses, ③ Improving the auction procedure aiming at ensuring the housing rights of foreigners, foreign nationality Koreans and also the disabled who are vulnerable as housing lessees, ④ Proposing a plan to modify the method for the service of notice notifying the lesses of the initial or modified completion period of demand for distribution in a bid to increase the likelihood of direct receipt and full awareness on the part of lessees, and so on.
Considering the interactions between housing leases and the auction procedure, this research report suggests the implementation of a system that preserves the fundamental framework of the auction process while adapting to keeping up with times and contemporary demands. It is our aspiration that this report will contribute to the effective functioning of the auction system, which impacts not only housing lessees but also individuals involved with the auction procedure and the nation as a whole.
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