주택재개발정비사업의 조합원유형에 따른 단계별 전매특성 연구 : 용산구 주택재개발사업구역을 대상으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, to solve the insufficient housing problems, which has been caused from the civilization and industrialization process since 1970’s, the policy to provide the massive quantity of houses has been implemented, which resulted in relieving the lacking problems substantially. However, the quality level of housing has been lowered according to the elevation of the conscious needs for the urban environment, such as urban function recovery, the expansion of housing provision through house-renovation, and the promotion of the public benefits in the low-income class.
In other words, the deterioration of the residential environmental quality has been caused according to high-density development with relieving the standard of parking lot, building height, and the right to have sunlight and the small scale-oriented housing supply to supply the large amount of houses in the urban area. In addition, as the houses has been early superannuated comparing its life expectancy with the reason of the lack of understanding systematic maintenance, reparation, management of residents and manager and relative obsoleteness of construction technology at that time of industrialization and civilization, the systematic and efficient management and maintenance has been required for massively supplied houses in previous with the serious conditions of residential environment, such as heating, drainage pipes, water and sewage.

The paradigm of the recent city planning has been to emphasize the importance of city regeneration with the reason of the waste of energy and resources which has been caused by remote commutation and transportation by past development-oriented quantity expansion, the social problems, such as the increase of stuffy traffic jam, air pollution, the crime, and unemployment rates, retardance of urban vitality, the decline of the city competitiveness, the destruction of nature resources by the inefficient use of land, urban crater phenomenon and loss of self-sufficiency function.

Through these city regeneration, the prevention of undiscriminating proliferation of Metropolitan districts, the prevention of urban declination, and return of population and industry to urban district has been expected, and the housing reconstruction projects, urban environment improvement project, residential environment enhancement project, housing redevelopment project have gained a momentum through “the urban and residence environment enhancement Act“ with realizing the necessity of the expansion of urban redevelopment, housing redevelopment project. In addition,”The urban reinforcement promotion Act”has been enacted with necessity of Metropolitan-levelled enhancement. The importance of harmonizing publicness and its feasibility has been emphasized by the change from the new development of outer urban to the space reinforcement inside the city.

In the housing redevelopment project, which has been implemented according to this, the resettlement of the members of the association it the same district even after completing the redevelopment is shown to reach 20~30%. However, as these research has considered the standard of initial members as the point of association establishment approval, with the periodical range from the point of the association establishment approval to the point of management disposal approval, and regulated the resettlement at the point of the management disposal approval, it can not be applied in reality. In this study, classified by all the phases of redevelopment from basic designing to moving-in and by types of members such as non-approved members and approved members, the sale property according to the types of members and the moving-in property has been confirmed and the problems of the existing definition of resettlement rates has been proposed with considering the resettlement rates for each projects phases.

The purposes of this study are: firstly, reviewing the existing study. Secondly, collecting the related data to business sites, introduction and changes, concepts, types, implementing procedures of the reinforcement projects through the theoretical consideration of housing redevelopment projects. Thirdly, arranging the moving-in rates, resettlement rates, and sale properties according to the types of members comprehensively.

The study result is: Firstly, although more resale have been traded for approved members than for non-approved members for each projects proceeding steps according to the types of members in the housing redevelopment reinforcement projects, no significant differences has not been shown.

However, the approved members has not shown a big difference between self-moving in and renting for the types of moving-in, with regardless of resale, while non-approved members has shown the big difference, which indicated that self-moving in is larger than renting, with regardless of resale. Secondly, seen the trading progress according to the projects promoting stages, the properties of approved members whose ownership of a lot is obvious to be acquisited has been sold over 79% before the association establishment approval, and for non-approved members, 55% has been sold in prior to the same approval. From post association establishment approval to the management disposal, the resale of approved members has shown lower than the resale of non-approved members.

Thirdly, the resale property according to the differences in allotment ,considering between the members(collecting members) who should pay the allotment and the members(refund members) who can be paid back for the excessive amount after acquisition of the right, has shown the higher resale rate of the members who have to pay the collecting amount, among the approved members. Among the non-approved members, the trading of the members who should pay the allotment has shown higher.
With the above results of the study, the resale properties, resettlement rates, and real moving-in rates has been acknowledged, and it is determined that it is helpful to realize the policy purpose and the purpose set through this results.



Keyword : Enhancement Projects, Housing redevelopment project, Housing Option resale Property, Resettlement

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1970년대 이후 산업화, 도시화 과정에서 발생한 주택 부족문제를 해결하기 위해 주택의 대량 공급정책을 시행하여 주택의 부족문제는 크게 완화되었으나, 도시 내 불량 주거지 정비의 필요성과 한계에 처한 도시의 기능회복, 주택 개량을 통한 주택공급의 확대, 저소득층의 복리증진 등 도시환경에 대한 의식 수준이 높아짐에 따라 주거의 질적 수준은 낮아지게 되었다. 다시 말하면, 도시내 주택의 대량 공급을 위해 소규모 위주의 주택공급과 주차장 기준, 일조권, 층고에 대한 기준의 완화로 고밀도 개발에 따른 주거환경의 질적 저하를 초래하게 되었고, 산업화, 도시화 당시 시공시술의 상대적 낙후 및 거주자, 관리자의 체계적인 유지, 보수, 관리에 대한 인식부족으로 주택이 내구연한보다 조기에 노후화 되어 난방이나 배관 상하수도 등 주거환경이 심각한 상태가 됨에 따라 당시 대량 공급된 주택들에 대한 체계적이고 효율적인 관리 및 정비가 필요하게 되었다.
최근의 도시계획의 패러다임은 과거 개발위주의 양적팽창에서 오는 원거리 통근 및 수송으로 인한 에너지 및 자원낭비, 교통혼잡 및 공해유발, 범죄와 실업률증가로 인한 도심부 지역에서의 사회문제, 도시활력 저하 및 도시경쟁력 쇠퇴, 토지의 비효율적인 이용에 따른 자연자원의 훼손, 도심공동화 및 도시 자족기능상실 등의 문제점으로 인해 도심재생의 중요성이 강조되기에 이르렀다. 이러한 도심재생을 통해 대도시지역의 무분별한 외부확산 방지, 도심부 쇠퇴 방지, 도심지역으로의 인구 및 산업의 회귀를 기대하게 되었으며, 이는 도심재개발, 주택재개발사업에 대한 확대 필요성에 대한 인식으로 ‘도시및주거환경정비법’을 통해 주택재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 주택재건축사업이 활력을 받게 되었으며, 또한 광역적 정비의 필요성에 의해 ‘도시재정비촉진법’이 제정되었다. 또한 도시외곽의 신개발에서 도시내부 공간의 정비로의 변화는 공공성과 사업성의 조화에 대한 중요성을 더욱 강조하게 되었다.
이에 따라 시행된 주택재개발사업은 재개발 완료된 후에도 동일한 지역내 재정착하는 조합원이 기존연구의 경우 20~30%에 이르는 것으로 나타났다. 하지만, 이러한 연구는 대부분 조합설립인가부터 관리처분인가시까지의 시간적 범위를 연구대상으로 하여 원조합원의 기준을 조합설립인가시점으로 확정하였고, 관리처분인가시 조합원을 재정착으로 규정하였기에 실질적이지 못한 면이 있었다. 이에 본 연구는 기본계획부터 입주시까지의 재개발의 모든 절차를 단계별로 구분하고 무허가조합원, 유허가조합원 조합원유형별로 구분하여 조합원의 유형별 전매특성, 입주특성의 확인과 사업단계별 재정착율을 고찰하여 재정착율의 정의에 대해 문제를 제기하였다.

연구의 목적 수행을 위해 첫째, 기존 연구내용을 검토하고, 둘째, 주택재개발사업의 이론적 고찰을 통해 정비사업의 개념․유형․시행절차, 도입 및 변천, 연구대상 사업지의 관련 자료를 취합하고, 셋째, 분석결과를 통해 조합원유형별 전매특성 및 재정착율, 입주율을 종합적으로 정리하였다.

연구의 결과 첫째, 주택재개발정비사업의 조합원의 유형에 따른 사업진행단계별 전매특성은 유허가조합원이 무허가조합원보다 많은 거래가 이루어지는 것으로 나타났으나, 큰 차이를 보이지 않았다. 그러나, 입주구분에서는 유허가조합원은 전매여부와 관계없이 자가입주와 임대의 비율이 큰폭의 차이가 나타나지 않은데 반해, 무허가조합원의 경우는 거래유무와는 무관하지만 자가입주보다 임대가 많은 차이를 보였다. 둘째, 사업추진단계에 따른 거래추이를 보았을 때 분양권취득이 명확한 유허가조합원의 물건은 조합설립인가 이전에 70% 이상이 이미 전매되었고, 무허가조합원은 조합설립인가 이전에 55%가 전매되었다. 유허가조합원은 조합설립인가 이후 관리처분까지 기간은 유허가조합원이 무허가조합원보다 낮은 전매율을 보였다.
셋째, 부담금의 차이에 따른 전매특성은 부담금을 납부해야하는 조합원(징수조합원)과 재산가액으로 분양권을 취득한 후 가액이 남아서 돌려받는 조합원(환급조합원)을 파악하였을 때 유허가조합원 중 징수금액이 있는 조합원의 전매경향이 높은 것으로 판단된다. 무허가조합원 중에는 부담금을 납부해야 하는 조합원의 거래가 더 많은 것으로 나타났다.
위의 연구결과를 통해 조합원유형별 전매특성과 재정착율, 실입주비율 등을 파악하였으며, 이러한 결과를 통해 정책의 목적 실현과 목표설정에 도움이 될 것으로 판단한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 1
• 제 2 절 연구의 목적 7
• 제 3 절 연구의 범위 및 방법 10
• 1. 연구의 범위 10
• 2. 연구의 방법 11
• 제 4 절 연구의 구성 12
• 제 2 장 연구의 이론적 고찰 13
• 제 1 절 도시 및 주거환경정비법의 목적 및 연혁 13
• 1. 목 적 13
• 2. 연 혁 16
• 제 2 절 정비사업의 의의와 내용 37
• 1. 정비사업의 의의 37
• 2. 정비사업의 내용 39
• 제 3 절 정비사업의 사업진행단계 및 단계별 의의 41
• 1. 사업진행단계 41
• 제 4 절 조합원의 의미 및 자격 69
• 1. 조합원의 의미 69
• 제 5 절 선행연구 검토 72
• 1. 주민의 재정착에 관한 연구 72
• 2. 조합원의 수익성에 관한 연구 77
• 3. 주택재개발사업에 있어 전매 관련 연구 78
• 4. 선행연구 검토결과 79
• 제 3 장 자료구축 및 분석 81
• 제 1 절 자료정리 81
• 1. 조합원의 자료정리 81
• 제 4 장 조합원 재산권 전매의 특성분석 82
• 제 1 절 대상구역 및 주변개발계획 82
• 1. 용산신계주택재개발정비사업구역 82
• 2. 용산제1종지구단위계획 83
• 3. 한남재정비촉진사업 85
• 4. 국제업무지구개발사업 87
• 제 2 절 대상지역 현황 89
• 1. 토지 및 건축물 현황(사업시행 전) 89
• 2. 토지 및 건축물 현황(사업시행이후) 90
• 3. 사업기간 91
• 제 3 절 조합원 전매특성 92
• 1. 조합원 및 전매 현황 92
• 2. 관리처분계획 내용 96
• 3. 관리처분계획인가에 따른 권리유형분석 97
• 4. 사업단계별 원거주 조합원수 변화 및 재정착율 산정 100
• 5. 거래여부 및 조합원유형에 따른 입주비율(2011.6.10 기준) 101
• 6. 조합원 재산권 전매특성 요약 103
• 제 5 장 결 론 104
• 제 1 절 연구결과의 요약 104
• 1. 조합원유형 중 허가여부에 따른 전매특성 및 입주특성 105
• 2. 사업추진단계별 전매특성 105
• 3. 조합원의 종전재산가액 및 부담금액에 따른 전매특성 106
• 제 2 절 연구의 의의 106
• 제 3 절 연구의 한계점 및 향후과제 107
• ■ 참고문헌 109
• Abstract 112