주택임차인의 점유와 임대차보증금반환채권의 소멸시효- 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 - = Residential Tenant’s Occupancy and Statute of Limitations on Deposit Refund Claim - Supreme Court Decision 2016da244224, 244231 Decided on July 9, 2020 -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Supreme Court recently ruled in Decision 2016da244224, 244231 sentenced on July 9, 2020 (hereinafter 'this Decision') for the first time that in the case of the residential tenancy deposit refund claim, which is protected by the Residential Tenancy Protection Act, if the tenant 'occupies' the leased object to receive the deposit back after the lease period is over, the statute of limitations on the deposit refund claim does not proceed. Interestingly, this decision derived the conclusion not from the previously recognized exceptions to the statute of limitations, but from the argument of the existing precedents that the buyer's right to request ownership transfer registration is not subject to the statute of limitations when the buyer occupies the purchased object, focusing on the commonality of 'occupancy'. In other words, just as the existing precedents presented the existence of the exercise of rights, objective measure of benefit, and transactional reality as arguments, this decision held that the statute of limitations on the deposit refund claim does not proceed based on (1) the fact of occupying the object based on the defense of concurrent performance, which can be regarded as the exercise of the right over tenancy deposit refund, (2) balance of interests between the parties, and (3) the legislative purpose of Article 4 (2) of the Residential Tenancy Protection Act.
However, the arguments presented by this Decision are not sufficient to support that conclusion, because it overlooked the fact that (1) the jurisprudence of the precedents was formulated in a transitional situation in which the Korean Civil Act changed its attitude from consensualism to registration-required principle regarding transfers of property rights and (2) the nature of deposit refund claim and that of the buyer's right to request for ownership transfer registration are fundamentally different.
Rather, the case of this decision is one where a viable solution can be found within the existing institution of statute of limitations. In other words, even after the lease is over, the legal relationship is maintained according to Article 4(2) of the Residential Tenancy Protection Act, and the tenant is obligated to pay the legal rent to the lessor. However, in the case of leases where all or part of the rent is covered by interest on the deposit, the legal rent is offset by the interest on the deposit, so the partial repayment of the lessor can be acknowledged. In the end, there is no problem in thinking that the statute of limitations on the tenancy deposit refund claim can be stopped because such repayments fall under the 'acknowledgment', which stops the statute of limitations stipulated by the Civil Act.
By adopting such a theoretical approach, it is possible to clearly explain the reason the statute of limitations is not stopped when the tenant completes the registration of the lease according to the leasehold registration order without occupying the object. Because the object is not occupied, the interest on the deposit is not applied to the rent. As partial repayment is not recognized, the interruption of the statute of limitations cannot be recognized. Therefore, this approach makes it possible to explain another Supreme Court decision that lease registration pursuant to the lease right registration order for the same purpose of tenancy deposit recovery does not stop the statute of limitations without contradicting this decision.

국문 초록 (Abstract)

최근 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결(이하 ‘대상판결’)은 주택임대차보호법의 보호를 받는 임차인의 임대차보증금반환채권은 임대차 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 임차주택을 ‘점유’하는 경우에는 그 보증금반환채권의 소멸시효는 진행하지 않는다고 최초로 선언하였다. 그런데 대상판결은 기존에 인정되던 소멸시효 예외 사유를 들어 그러한 결론을 도출하지 않고, ‘점유’라는 공통점에 착안하여 부동산을 인도받은 매수인의 소유권이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다는 기존 판례의 논증방법을 따랐다. 즉 기존 판례가 권리 행사의 존재, 객관적 이익형량, 그리고 거래현실 등을 논거로 제시한 것과 같이, 대상판결도 임대차보증금반환채권의 행사라고 할 수 있는 동시이행항변권에 기한 목적물의 점유 사실, 당사자 사이의 이익균형, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지 등을 논거로 들면서 소멸시효가 진행하지 않는다고 한 것이다.
그러나 이는 매수인의 등기청구권에 관한 기존 판례의 법리가 우리 민법이 물권변동에 관하여 의사주의에서 성립요건주의로 그 태도를 변경하는 과도기적 상황에서 인정된 것이고, 보증금반환채권과 매수인의 등기청구권의 속성이 본질적으로 다르다는 것 등을 간과한 것으로서, 대상판결이 제시한 논거들은 그 결론을 뒷받침하기에는 충분하지 않은 것이다.
오히려 대상판결의 사안은 기존의 소멸시효 제도 테두리 안에서 충분히 가능한 해결방법을 찾을 수 있다. 즉 임대차가 종료한 후에라도 주택임대차보호법 제4조 제2항 규정에 의하여 법정임대차관계가 유지되고, 임차인은 임대인에 대하여 법정차임지급의무를 지게 된다. 그런데 보증금의 이자로 차임의 전부 또는 일부에 충당하는 채권적 전세나 반전세의 경우에는 임차인에게 지급해야 할 보증금의 이자로 법정차임의 지급에 갈음하게 되므로 임대인이 보증금반환채권의 이자 등을 지급하는 일부변제가 있게 된다. 결국 이러한 일부변제는 민법이 규정한 시효중단 사유인 ‘승인’에 해당하므로 임대차보증금반환채권의 시효가 중단된다고 보는데 아무런 문제가 없다.
이러한 이론구성을 취하게 되면 임차인이 목적물을 점유하지 않고 임차권등기명령에 따른 임차권 등기만 마친 경우에 시효가 중단되지 않는 이유를 명확하게 설명할 수 있다. 즉 목적물을 점유하지 않아 차임이 발생하지 않으므로 보증금의 이자 등을 차임에 충당하는 일이 없고, 따라서 일부변제 사실이 인정되지 않으므로 시효중단을 인정할 수 없는 것이다. 따라서 보증금 회수 확보라는 동일한 목적의 임차권등기명령에 따른 임차권 등기에는 시효중단효를 인정하지 않은 대법원 판결에 대하여 대상판결과 모순 없는 설명이 가능하게 된다.

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