담보부동산 수익관리제도에 관한 연구 -미국과 일본 제도의 비교를 중심으로 = A Study on the Mortgage Receivership

국문 초록 (Abstract)

전형적인 부동산 담보권인 저당권은 가치권(담보목적물의 교환가치를 파악)이다. 저당권의 경우, 채무자가 채무불이행을 하면 그 실행방법은 저당목적물을 경매하여 채권자가 우선변제를 받도록 하는 것이다. 경매 대신에 담보부동산의 수익으로부터 우선변제를 인정하는 담보권실행방법인 담보수익관리제도의 도입이 필요하다는 것이 우리 나라에서도 논의되고 있다. 우리 나라 법제와 유사한 일본에서는 2003년에 이 제도를 도입하였다. 일본의 담보수익관리제도를 분석하는 것은 우리 나라의 제도를 입안하는데 많은 도움이 될 것이다. 그러나 일본에서 담보수익관리제도를 도입함에 있어서 연구의 대상이 되었던 것은 미국의 Receivership 제도였다. 이 논문은 미국의 Receivership 제도와 일본의 현행제도를 비교해 봄으로써 우리 제도를 설립함에 있어서 시사점을 얻을 목적으로 작성된 것이다. 담보수익관리제도 도입을 위해 미국과 일본 제도의 비교를 통해 얻을 수 있는 시사점은 다음의 세 가지이다. 첫째, 저당권자가 담보목적물의 수익(rents)으로부터 우선변제를 받을 수 있는 실체법적 근거가 있어야 한다는 점이다. 이 점에 관하여 일본은 민법에 채무불이행 이후에는 과실수취권에 대하여 저당권의 효력이 미친다는 사실을 인정함으로써 이를 해결하였으나, 미국은 판례를 통해 저당권자에게 점유할 권원을 인정함으로써 이를 해결하고 있다. 둘째, 담보수익관리인을 선임하기 위한 절차적 요건으로 일본은 채무불이행만 있으면 족하나, 미국의 경우 일본의 요건에 추가하여 담보부족(deficiency)이나 채무자에 의한 담보목적물에 대한 현존하는 멸실·훼손의 위험이 존재하여야 한다는 사실을 요구한다는 점이다. 이는 미국법이 저당목적물의 사용수익권은 가능한 한 채무자의 수중에 두어야 한다는 이념을 더 존중하고 있다고 이해할 수 있겠다. 셋째, 담보수익관리제도와 경매와 관계 정립이다. 일본법은 경매제도와 담보수익관리제도를 독립적인 것으로 수립하였고, 미국법도 제도적 지위는 독립적이다. 그러나 이를 경매를 위한 부수적 절차로 수립하는 것도 가능하다. 만약 우리 나라에서 담보수익관리제도를 도입한다면 위의 세 가지 문제와 미국과 일본 법제의 차이에 대하여 유념할 필요가 있을 것으로 생각된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A traditional real estate mortgage is an interest providing value of exchange of mortgaged premises to the mortgagee by giving him the right of power of sale after debtor`s default. If the mortgagor did not pay the debt being secured by the real estate mortgage, the mortgagee`s credit is satisfied from the proceeds of the judicial foreclosure sale. Judicial foreclosure by sale in a court action, that is, a public sale is a major method of foreclosure in Korea. In addition to the foreclosure by sale, the necessity of the mortgage receivership as a method to execute the security by the rents and profits of the land is reviewed in Korea. After Japan revised the Civil Code and Civil Execution Act 2003, introducing the mortgage receivership to collect the rents and profits of the land, korea academic fields give attention to the mortgage receivership. Because Korea legal system is received from Japan, investigating the Japanese Mortgage Receivership System is very helpful in devising the system of Korea. However, in the course of the drafting the Japanese Law, it is said that the United States Mortgage Receivership System was mainly discussed. For setting up Korean Receivership System, by a comparative study on the United States and Japanese Systems, this paper examines the disputes on the requisites of rents and profits management after mortgage default. Following three discuss points should be noted. First, the mortgagee`s rights or grounds for collecting or managing the rents or profits of the mortgaged land should be provided in substantive law. For this, Japanese Civil Code Art.371 provides that a mortgage shall be effective against the fruits after default by debtor. But in the United States, in some states of lien theory about mortgage, the mortgagee has the right to obtain possession of the mortgaged premises after default by debtor. And in the states the title theory, and in the intermediate states, because the mortgage conveys the title of the mortgaged premise to the mortgagee by the creation of mortgage, both the corpus and the income from the mortgaged premise are part of the security. The second point to be discussed is procedural requisites to appoint the receiver. In Japan, even though mortgagee has valid credits and securities, if the debtor does not pay the money on the time for performance, the mortgagee is entitled to apply for the appointment of receiver against the court. However, in applying for the appointment of receiver, the Courts of the United States demand more strict requirements than Court of Japan. The Courts of the United States often impose additional requirements such as mortgagor insolvency, inadequacy of the security and danger of loss, waste, destruction of the property. The distinction of both country`s systems implies that the United States System appreciates the mortgagor`s rights to possess the mortgaged premises more highly than that of Japan. The last point is establishing the position of receivership as foreclosure procedure. In Japan, commence of management procedure for collecting the rents and profits of the premises is irrelevant to the foreclosure by sale. But it can be devised to accompany with a public sale. In drafting Korea Mortgage Receivership System, above three points and the distinctions of both countries should be carefully examined.

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