分讓契約의 當事者確定에 관한 문제 - 事實的 契約關係論에 대한 검토를 포함하여 = Determination of Parties to an Apartment Sale Contract - Focusing on the Theory of Factual Contratctual Relationship(faktische Vertragsverh？tnisse) -

국문 초록 (Abstract)

<P>계약의 당사자를 정하는 문제는 계약법의 출발점에 속한다. 대부분의 계약에서 당사자를 명확하게 정하고 있다. 그러나 최근에는 계약의 내용이 복잡해짐에 따라 계약의 당사자란에 표시되지 않은 사람도 계약의 당사자가 될 수 있는지 문제되는 경우가 발생하고 있다. 이 글에서 재개발사업의 분양계약에 관한 하급심 판결을 계기로 계약당사자 문제의 한 단면을 살펴보았다. 이 판결이 사실적 계약관계론을 채택한 것은 아니지만, 시공사가 사실상 계약의 체결 등을 주도하였다면 계약에 기한 책임을 질 수 있다는 표현을 사용하고 있다. 이와 같이 우리나라 재판 례에서 ‘사실상’이라는 용어를 사용하는 경우가 많은데, 그 의미가 명확하지 않다.</P><P> 먼저 사실적 계약관계론을 검토하였는데, 사실적 계약관계론에서 들고 있는 사례들은 전통적인 법률행위이론으로 해결할 수 있기 때문에, 이 이론을 도입할 필요가 없다는 견해에 찬성한다. 사회현상의 변화에 따라 규범이 변화해간다. 사회현실이 규범에 영향을 미치는 것은 당연한 일이다. 그러나 사실 자체에서 규범을 도출할 수는 없다. 당사자의 의사에 기한 계약이나 법이 있어야만 당사자의 행동을 규율하는 규범이 나온다. 이 원칙은 현대 사회에서도 여전히 타당하다.</P><P> 재개발조합의 분양계약에서 시공사의 지위는 다중적이다. 그러나 분양계약의 당사자는 조합과 조합원이라고 볼 수 있다. 분양계약상 시공사도 조합원에 대한 관계에서 권리의무가 있을 수 있으나, 이는 사업을 사실상 주도하였다는 점에서 나오는 것이 아니라 계약의 내용에서 나오는 것이다. 그 내용이 모호하기 때문에, 계약의 해석 문제가 중요한 문제이다. 계약의 문언에 따를 경우 조합원에게 부당한 결과를 초래할 수도 있지만, 조합원은 조합을 통하여 시공사에 책임을 추궁하는 방법으로 해결하여야 한다. 이를 통하여 계약책임의 기본구조를 유지하면서 형평에 맞는 결론을 도출할 수 있을 것이다.</P>