택지개발 사업지구 내에서의 주거환경 개선을 위한 지구단위계획 작성지침에 관한 연구 : 의정부시 장암택지개발사업지구의 현황분석을 중심으로 = A study on the guidance of District Units Plan for improvement of the residential environment in housing site development area : Focused on the present condition analysis of the Jangam District inUijungbu City
이상과 같이 본 연구대상지역에 대한 주거환경의 실태조사와 그에 따른 분석을 통해 나타난 지구단위계획의 수립방안을 정리하면 다음과 같다.
1. 제도적인 측면
택지개발사업은 부족한 택지를 안정적으로 공급하고 이를 통해 도시의 균형 있는 발전을 도모하기 위해 시행되는 것임은 앞에서 언급한 바와 같다. 그리고 이러한 사업이 효율적이고 합리적으로 수행되기 위해서는 중장기적인 인구예측과 이를 바탕으로 한 주택수요의 산정 그리고 개발가능지의 조사 및 비교분석 등 광범위한 기초자료와 선행연구들이 전제되어야만 가능하다고 생각되어 진다. 그리고 이는 당연히 해당 도시의 도시기본계획의 체계하에서 다른 부문과 서로 조화를 이루어 진행되어야만 한다. 그러나 현행 도시계획법에 따른 지구단위계획은 상위계획인 도시기본계획에 관계없이 수립될 수 있는 바, 도시기본계획 등 기존의 도시내 여타 계획들과 연계될 수 있고 상호 보완적인 기능을 담당할 수 있도록 관련 법제가 정비되어야 한다고 생각된다. 또한 중요한 것은 지구단위계획의 '최종 소비자인 입주민 및 지역주민들의 의견과 요구사항이 최대한 계획에 반영될 수 있어야 한다. 이는 개발사업의 기본계획 단계에서 인근 지역의 생활수준 및 지역여건을 파악하여 계획에 반영할 수 있도록 함은 물론이고 장차 입주하여 생활하게 될 주민들의 개발사업에 대한 요구사항들을 미리 검토함으로서 적정한 주거환경을 조성토록 하는 매우 중요한 과정이기 때문이다. 이를 위하여 개발사업의 기본계획이 시행되기 전 사업지구의 계획여건에 대한 종합적인 분석과정을 법제화하고 사업이 시행되는 과정에서 일반 주민들이 의견을 제시할 수 있는 공청회를 의무화하는 등의 제도적인 보완이 필요할 것이다. 아울러 현재와 같이 입주가 끝나고 나면 모든 개발사업이 완료되는 것이 아니라, 일정 기간을 두고 입주민들의 체감적인 환경평가를 체크하여 이를 다음 개발사업에 활용할 수 있도록 '거주 후 평가'를 제도화하는 노력이 필요할 것으로 생각된다.
2 계획적인 측면
실태분석에서도 언급한 바와 같이 본 연구대상 구역내의 주거환경을 악화시킨 중요한 요인중의 하나는 기본계획시 모든 편의시설 설계기준의 기본이 되는 인구산정이 제대로 이루어지지 못하였으며 이에따른 각종 시설물의 설계기준이 일부를 제외하고는 전무하거나, 극히 형식적인 기준에 의해 계획되었다는 점이다. 적정인구의 산정 및 지역주민들의 요구시설 파악은 지역여건에 대한 충분한 사전조사와 공청회등을 퉁해 지역주민들의 요구사항을 계획에 반영할 수 있도록 제도를 정비하는 등의 법제적 노력을 통해서 어느 정도 가능하겠지만 현실적으로 특정 시설물에 대한 설계기준들을 해당 법규에서 하나하나 일일이 규제할 수는 없다. 또 주거환경의 수준을 어떻게 정하느냐에 따라서 그 기준들은 달라질 수 있다. 그러나 중요한 사실은 개발사업을 계획하면서 주거환경의 목표수준을 명시하고 그에 따른 시설계획 기준을 설정하느냐 하는 것이라고 생각된다. 아쉽게도 본 장암택지개발사업의 기본계획에는 이러한 시설기준은 물론 주거환경의 목표치 설정도 매우 미비한 것으로 나타났다. 실제 거주민들에 대한 설문조사 결과 대부분의 편의시설에 대한 거리 또는 면적에 대한 불만이 많이 있었음을 감안하면 앞으로 지구단위계획을 통해 보다 양호한 주거환경을 창출할 수 있도록 하기 위해서는 지역여건과 상황을 정확히 파악하여 그에 따른 적정한 환경목표를 설정함은 물론이고 그에 따른 제반 편의시설들에 대한 구체적인 계획기준이 마련되어야 한다고 생각된다.
3. 관리적인 측면
앞 절에서 분석한 바에 따르면 본 연구대상 구역의 주거환경이 지금과 같이 악화된 배경에는 주택의 다세대, 다가구화와 함께 주택단지 내로 비주거 시설들이 침투, 확산되는 것을 제대로 관리하지 못하였다는 점이 매우 중요한 원인으로 작용하고 있다고 여겨진다. 그러나 일반주거지역에서 적용되고 있는 현행 건축법규상 현존하는 대부분의 타 주거시설들에 대하여 규제를 할 수 있는 마땅한 근거가 없는 실정이다. 따라서 주거환경을 저해하는 비주거시설의 주택단지내로의 침투를 억제하기 위해서는 해당 시설들에 대한 입지규제를 강화하는 방향으로 관련법제가 조정되어야 하며 아울러 현행 건축법규중 용도규제를 정비해야 하는데, 용도규제상 대분류를 좀더 구체화시키고 중분류를 재조정하여야 하며, 소분류 단계에서는 유사업종에 대해서도 기초적인 생활편익시설과 그 외의 시설로 이를 세분하여 같은 비주거 시설이라고 하더라도 주거환경에 미치는 해악의 정도에 따라 주거단지내의 입지를 규제하는 방안이 강구되어야 한다. 한편 이러한 입지규제를 통해서 비 주거시설의 침투를 제한한다고 하더라도 주민생활에 필요한 기초적인 편익시설들은 어차피 단지내로 들어서게 마련인데, 이러한 시설물이라 할지라도 필요이상으로 과잉, 집중된다면 이것 역시 주거환경의 질을 떨어뜨리는 원인이 될 수 있다. 따라서 이들을 적절히 분산, 조정할 수 있는 방안이 요구되는바, 영국이나 독일의 선진 외국에서 시행되고 있는 것처럼 주택에 대한 비주거 시설들의 적정 입지비율을 정하여 이를 통해 각 시설물의 과잉집중을 규제한다거나 또는 각 시설물간의 혹은 주택과 각 시설물간의 이격거리를 규제함으로서 주거환경을 보호하는 방안이 연구되어야 할 것이다. 마지막으로 본 연구대상 구역을 포함하여 대부분의 주거단지에서 비주거시설의 침투와 확산에 의해 주거환경이 악화되어도 이에 대한 특별한 대책을 강구하기 어려운 것은 단지내의 시설물 입지를 규제하는 법규들이 대부분 단지조성이나 건축물의 신축시에 적용되는 법규들이어서, 건축이 완료되고 단지가 조성된 후 건축물에 행해지는 불법행위나 용도변경 등에 대하여는 적절한 규제를 행하기가 쉽지 않은 까닭이라고 판단된다. 따라서 근본적으로는 해당 단지에 거주하는 지역주민들이 그들의 주거환경을 스스로 보호하고 관리할 수 있도록 주민차원의 협의회 구성을 제도화하고 이를 통해 각종 시설물들의 입지에 따른 심의기준과 협정안들을 마련케 함으로서 주거환경 악화에 따른 일차적 피해자인 지역주민들이 그들의 주변환경에 지속적으로 관심을 가지고 쾌적하고 안락한 주거환경 조성에 적극적으로 참여할 수 있도록 하여야 할 것이다.
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