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임대차계약 종료 후 임차인의 목적물 계속점유와 실질적 이득 - 대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다240424(본소), 240431(반소) 판결 -
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2019
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대상판결은, 임대차계약 종료 후 임차인이 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적 이득을 얻은 바 없는 경우 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않고, 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 않은 경우에도 마찬가지로 부당이득반환의무가 성립하지 않는다고 보았다. 필자는 대상판결의 결론자체에는 찬성한다. 그러나 대상판결이 언급한 실질적 이득론은 아래와 같이 재구성되는 것이 타당하다.
임대차종료 후 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있다. 목적물을 반환하지 않고 있는 임차인은 그 목적물을 사용·수익하지 않고 단순 점유하는 경우에도 임대인에 대하여 부당이득반환의무를 부담한다. 임대인은 임대차계약에 따라 임차인에게 사용·수익 가능성을 급부한 것이므로, 임대차계약이 종료하면 임차인은 사용·수익 가능성을 급부부당이득으로 반환함이 원칙이다.
그러나 위와 같은 원칙명제는 제한될 수 있다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금지급의무 사이에 동시이행관계가 존재하기 때문이다. 동시이행항변권이 존재하는 경우에도 임차인이 항상 사용·수익 가능성을 급부부당이득으로 반환해야 한다면, 임차인에게 일방적으로 불리하다는 점에서 불공평하고, 임차목적물이 신속하게 다른 사람에 의해 활용되지 못할 수 있다는 점에서 비효율적이다. 다만 동시이행항변권의 존재는 실질적 이득론을 적용하기 위한 필요조건이지 충분조건은 아니다. 임차인이 목적물을 단순 점유하거나 소극적·부수적으로 사용·수익하는 것이 보증금을 반환받기 위한 방편이라고 객관적으로 평가할 수 있는 경우에 비로소, 임차인은 임대인에 대하여 부당이득반환의무를 부담하지 않는다고 보아야 한다. 그렇지 않은 경우에는 원칙명제로 돌아가 임차인은 –설령 목적물을 실질적으로 사용·수익하지 않더라도 - 부당이득반환의무를 부담해야 한다.
The Supreme Court decision 2018da240424, 240431 decided November 29, 2018 said that, “if the lessee continues to occupy the leased premises after the termination of the lease contract but has not substantially benefited from the premises in accordance with the purpose of the lease contract, the lessee is not obliged to return the unjust enrichment to the lessor, and the lessee is not obliged to return the unjust enrichment either when he left his facilities in the leased object.” I think such legal doctrine of the Supreme Court (“The Doctrine of Substantial Profit”) should be reconstructed as follows.
After termination of the lease contract, the lessee is obliged to return the leased object to the lessor. The lessee who occupies or uses the leased premise without just cause after the termination of the lease contract should also return the unjust enrichment to the lessor even if the lessee simply occupies the object without using or benefiting from it. Since the lessor performs and gives the possibility of use and profit of the leased object to the lessee according to the lease contract, the lessee in principle should return such possibility of use and profit as the enrichment obtained by lessor’s performance without legal cause(= Leistungskondiktion) when the lease contract is terminated.
However, the above-mentioned principal proposition can be modified in certain circumstances, when there is a simultaneous fulfillment relationship between the lessee’s obligation to return the leased object and the lessor’s obligation to return the deposit for lease. If the lessee under the simultaneous fulfillment relationship should always return the unjust enrichment regardless of his actual profit from the leased object, it is unfair because the lessor need not return the interests from the principal(the deposit money), and the lessee who occupies the leased object in order to get the deposit back can not help suffer losses unilaterally. In this case, the lessor who has sufficient deposit may not actively demand a return of the leased premise to the lessee, because the lessor can easily get the profit from the deposit, and as a result the leased object may be left un-used or under-used being occupied by the lessee for a while. It is inefficient in that the leased object cannot be utilized by other suitable parties quickly.
The existence of a simultaneous fulfillment relationship is a necessary condition, but not a sufficient condition to apply the Doctrine of Substantial Profit. Only if we can evaluate objectively that the lessee is occupying the leased object, or benefiting from it just passively and incidentally in order to get the deposit back, then the lessee does not bear the obligation to return the unjust enrichment. Unless these requirements are met, the lessee should return the unjust enrichment to the lessor although the lessee simply occupies the object without using or benefiting from it.
분석정보
연월일 | 이력구분 | 이력상세 | 등재구분 |
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2022 | 평가예정 | 재인증평가 신청대상 (재인증) | |
2019-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (계속평가) | KCI등재 |
2016-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (계속평가) | KCI등재 |
2012-01-01 | 평가 | 등재학술지 선정 (등재후보2차) | KCI등재 |
2011-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 PASS (등재후보1차) | KCI후보 |
2010-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보2차) | KCI후보 |
2009-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 PASS (등재후보1차) | KCI후보 |
2008-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 FAIL (등재후보2차) | KCI후보 |
2007-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 PASS (등재후보1차) | KCI후보 |
2006-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보1차) | KCI후보 |
2005-06-14 | 학술지등록 | 한글명 : 저스티스외국어명 : The Justice | KCI후보 |
2005-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보1차) | KCI후보 |
2004-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보1차) | KCI후보 |
2003-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 선정 (신규평가) | KCI후보 |
기준연도 | WOS-KCI 통합IF(2년) | KCIF(2년) | KCIF(3년) |
---|---|---|---|
2016 | 1.23 | 1.23 | 1.31 |
KCIF(4년) | KCIF(5년) | 중심성지수(3년) | 즉시성지수 |
1.29 | 1.25 | 1.356 | 0.61 |
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