오픈스페이스와 토지 이용 규제가 주택가격에 미치는 영향 = Impacts of Open Space and Land Use Regulation on Housing Price

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recent Korean government housing policies, in response to the rapid housing price increase in highly demanded residential areas, aim to suppress speculative demands.
However, the speculative demand is often caused by the limited housing supply in an area with favored local public goods such as high quality public education or open space.
Among the local public goods, the existence of open space affect housing prices through two different channels, housing demand and housing supply. In the demand side, the existence of open space increases the willingness to pay of households for the housing close to open spaces. In the supply side, open space limits the size of available lands for housing construction in and around open space. In addition, the existence of open space often justifies government interventions in the form of land use regulations to protect the open space or to prevent massive development of open space. The main purpose of this study is to understand the impact of open space and land use regulation on housing price.
To analyze the impact, we develop the simulation model of housing market in a city with one economic center. We compute average housing price changes with the changes in open spaces size, as well as the impact of land use regulation on housing prices that aims to prevents massive development of areas around open space. Simulation results show the relationship between housing price, open space and land use regulation. First, compared with a city without an open space, the average housing price of a city with open space is higher. The average housing price increases as the size of open space increase. In addition, when there exists land use regulation around open space that restricts the housing supply around open space, the average housing price increases. As restricted areas by the regulation increases, or the more restrictive the regulation is, the average housing price also increase more. We also found that housing price due to land use regulation around the open space varies by locations, which implies that the effect of land use regulation may be different depending on the different type of housing demand by location.

국문 초록 (Abstract)

정부는 최근의 급격한 주택가격 상승이 투기 수요 증가에 의한 것으로 판단하여 주택에 대한 투기 수요를 억제하는 것을 목표로 하는 정책을 시행하였다. 하지만, 투기 수요는 선호되는 재화에 대한 공급이 부족한 경우 발생한다는 점을 고려하면 수요억제 정책은 공급부족에 의한 가격상승 문제에 대한 해결책이 될 수 없다. 본 연구는 가구의 주택에 대한 수요와 공급에 영향을 주는 요인 및 이같은 요인들이 주택가격에 미치는 영향을 분석하는 것을 목표로 한다. 구체적으로, 본 연구에서는 공원 등 가구의 효용에 긍정적인 영향을 미치는 오픈스페이스가 가구의 주택에 대한 수요 및 주택 공급자의 주택 공급에 미치는 영향을 분석한다. 오픈스페이는 가구에 의해 선호되는 어메니티를 생산하는 동시에 주택으로 개발 가능한 토지의 공급을 제한하는 요인으로 작용한다. 또한, 정부에서는 오픈스페이스 및 주변 지역의 난개발 방지 등을 목적으로 다양한 형태의 토이지용규제를 도입하는데, 이러한 규제는 주택공급을 제한하는 요인이 된다. 본 연구에서는 시뮬레이션 분석을 통해서 오픈스페이스가 존재하는 지역은 그렇지 않은 지역에 비해 월세가 높으며, 오픈스페이스 주변 지역에 대한 규제가 존재하는 경우 규제가 적용되는 지역의 월세는 그렇지 않은 경우보다 더 높아짐을 보였다. 한편, 지역별 주택에 대한 수요를 고려하지 않고 획일적인 수준의 규제를 도입하는 경우, 규제로 인한 주택가격 상승 정도가 서로 다를 수 있음을 보였다. 이러한 결과는, 주택가격 안정 정책 수립 시 주택의 수요 및 공급에 영향을 주는 요인들에 대한 이해가 선행되어야 하며, 나아가 현재 존재하는 획일적인 기준의 토지이용 제한 정책에 대한 재검토가 필요함을 보여준다.

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