부동산 공시가격의 과세상 활용과 권리구제 = The Tax Use and Relief of the Officially Announced Price of Real Estate

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The officially announced price of real estate is widely used in fields such as tax, welfare and compensation etc. In particular, since it is closely related to various taxes such as property tax, comprehensive real estate tax, inheritance tax, and gift tax etc, it is very important to accurately evaluate and calculate the officially announced price of real estate in terms of taxation equity.
In the meantime, considerable progress has been made in the officially announced price of real estate, such as unifying the officially announced price of the land in 1989 and implementing the officially announced price of the house in 2006. In terms of tax use of the officially announced price of real estate, the realization rate of the officially announced price of real estate was insufficient, causing tax equity to be violated between assets with prices such as market prices, trading case values and appraised values etc. In addition, unlike the officially announced price of individual land, the application of the theory of endurance limit for the officially announced price of representative land was excluded, so the representative land owner's rights relief was insufficient and the rights relief procedure for non-residential buildings was not properly prepared.
In order to solve the above problems, it is necessary to establish a tax utilization plan for the officially announced price of real estate and to strengthen the remedy for the rights of the officially announced price of real estate.
First, it is necessary to evaluate or calculate real estate at a reasonable price in accordance with the provisions of the Act on the Public Announcement of Real Estate Values to increase the realization rate of the officially announced price of real estate, and to use the officially announced price of real estate according to the characteristics of the tax item. In the case of taxes other than property taxes such as inheritance tax, gift tax, corporate tax and value-added tax, the officially announced price of real estate close to the market price is applied and in the case of property tax and comprehensive real estate tax, it is necessary to actively use a buffer such as fair market price rates. From this point of view, it cannot be said that it is reasonable for the government to lower the officially announced price of real estateto the level of 2020 in consideration of the public's tax burden. The officially announced price of real estat is set by reflecting the reasonable price, and it is desirable to lower the fair market price ratio in order to lower the tax burden of the people after that.
Next, in order to strengthen the remedy for the rights of representative land owners in a tax lawsuit, it is necessary to change the supreme courts decision to restrict the theory of endurance limit, and to draw up appeals proceeding of non-residential buildings or officetels announced or decided by the National Tax Service and the Minister of Public Administration and Security(including Local Government).

국문 초록 (Abstract)

부동산 공시가격은 조세, 복지, 보상 등의 분야에 폭넓게 활용된다. 특히 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등 각종 조세와 밀접한 관련이 있으므로 과세형평성 차원에서부동산 공시가격을 정확하게 평가하고 산정하는 것은 중요하다.
그동안 1989년 토지가격 공시체계를 공시지가로 일원화하고, 2006년 주택가격 공시제도를 시행하는 등 부동산가격 공시와 평가제도의 상당한 진전이 있었다. 그러나 부동산공시가격의 과세상 활용에 있어서는 부동산 공시가격의 현실화율이 미흡하여 상속세, 증여세 등의 과세에서 시가, 매매사례가액, 감정가액 등의 가격이 존재하는 자산과 이러한 가격이 없어 공시가격이 적용되는 자산 사이에 과세형평이 침해되고, 국민의 조세저항을 우려한 나머지 부동산 공시가격의 인상에 소극적인 입장을 취함으로써 부동산 공시가격의 왜곡현상이 심화되었다. 또한 개별공시지가 결정과 달리 표준지공시지가 결정에 대하여는 수인한도론의 적용을 배제하여 표준지 소유자의 권리구제가 미흡하고, 비주거용 건물에 대한 권리구제 절차가 미비하다.
위와 같은 문제점을 해결하기 위하여 부동산 공시가격의 과세상 활용방안을 재정립하고 부동산 공시가격에 대한 권리구제를 강화하는 것이 필요하다.
먼저 부동산 가격공시에 관한 법률 의 규정내용에 따라 부동산을 적정가격으로 평가․산정하여 부동산 공시가격의 현실화율을 제고하고, 부동산 공시가격을 세목의 특성에 맞추어 과세상 활용하는 것이 바람직하다. 상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 등 보유세 이외의 세목의 경우에는 시가를 알 수 없는 경우 시가에 근접한 수준의 부동산 공시가격을 적용하고, 재산세, 종합부동산세 등 보유세의 경우에는 적정수준의 세부담을정하기 위하여 부동산 공시가격을 조정하는 대신 공정시장가액비율이라는 완충장치를적극적으로 활용할 필요가 있다. 이러한 입장에서 보면 정부가 국민의 세부담을 의식하여 부동산 공시가격을 2020년 수준으로 낮추는 것은 타당하다고 할 수 없다. 부동산 공시가격은 적정가격을 반영하여 정하고, 그런 연후에 국민의 세부담을 낮추려면 공정시장가액비율을 낮추는 것이 바람직하다.
다음으로 과세처분 취소소송에서 표준지 소유자의 권리구제를 강화하기 위하여 표준지공시지가 결정에 대하여 수인한도론을 적용하는 것으로 판례의 변경이 요구되고, 국세청장과 행정안전부장관(지방자치단체)이 고시 또는 결정하는 비주거용 건물 가격, 행정안전부장관(지방자치단체)이 고시 또는 결정하는 오피스텔 가격 등에 대한 이의신청절차를 마련할 필요가 있다.

참고문헌 (Reference)

• 1 김용택, 2022
• 2 최계영, "표준지공시지가결정과 흠의 승계―대법원 2008. 8. 21. 선고 2007두13845 판결―"
• 3 김중권, "표준지 공시지가결정과 수용재결간의 하자 승계인정 의의"
• 4 박지현, "주택분 재산세 개편동향과 시사점" 한국지방세연구원 2022
• 5 안지희, "주요국의 부동산 재산세 제도 및 과표평가 운영체계" 한국부동산연구원 31 (31): 31-46, 2021
• 6 임동원 ; 전병욱, "조세법상 부동산 과세표준 산정에 관한 연구" 한국세무학회 33 (33): 125-148, 2016
• 7 김종성 ; 유선종, "적정가격의 개념 재정립" 한국부동산원 7 (7): 251-279, 2021
• 8 유철형, "재산세부과처분 취소 소송에서 '표준지공시지가결정 위법성' 다툴 수 있나?"
• 9 정명운, "일본의 토지공시제도와 평가제도" 한국토지공법학회 51 : 43-66, 2010
• 10 김태호, "일본의 재산세제도" 한국지방세연구원 2017
• 11 박종수, "세법상 부동산 평가제도의 합리적 개선방안에 관한 연구" 국회입법조사처 2011
• 12 임영호, "비교표준지공시지가결정의 하자와 수용재결의 위법성" 법원도서관 (78) : 2009
• 13 전동흔, "부동산공시법상 적정가격에 대한 헌법적 고찰" 한국감정평가학회 20 (20): 29-66, 2021
• 14 정수연, "부동산 실거래가격은 공시가격을 대신할 수 있는가? - 공시제도에서 실거래가격과 감정평가가격의 추상적 지위에 관하여 -" 한국감정평가학회 8 (8): 1-17, 2009
• 15 정태종, "부동산 가격공시제도의 현황과 법정책 과제" 한국토지공법학회 92 : 113-129, 2020
• 16 이선화, "미국의 재산세제도：뉴욕, 캘리포니아" 한국지방세연구원 2017
• 17 정수연, "미국의 비주거용 부동산 공시제도 고찰 및 정책적 시사점" 2016
• 18 이동식, "독일의 재산세제도" 한국지방세연구원 2017
• 19 최승필, "독일의 기준지가제도에 대한 고찰" 한국토지공법학회 51 : 1-24, 2010
• 20 박광동, "독일의 감정평가법제에 관한 연구" 한국토지법학회 30 (30): 347-378, 2014
• 21 국토교통부, "공시가격 현실화 재검토"
• 22 이창로, "건축물 시가표준액 가격 균형성 분석 및 개선방안" 한국지방세연구원 2019
• 23 이창로, "건축물 시가표준액 가격 균형성 분석 및 개선방안" 한국지방세연구원 2019
• 24 재정경제부, "‘99 간추린 개정세법"
• 25 국토교통부, "22년 표준지․표준주택 공시가격(안) 열람"
• 26 국토교통부, "2022년 공동주택 가격 결정고시"
• 27 국토교통부, "2020년도 부동산 가격공시에 관한 연차보고서" 2020