대형 오피스빌딩의 부동산 자산관리서비스가 임차인 만족도에 미치는 영향분석 - 전경련신축회관과 그랑서울 사례를 중심으로 = Analysis of an effect of Large-sized Office Building Asset Management Service on the Satisfaction Level of Tenant Members - Based on the Case of the FKI Tower and Gran-Seoul
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2016
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Korean
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학술저널
수록면
247-266(20쪽)
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2000년대 후반부터 시작된 오피스빌딩 과잉공급으로 인하여 2009년 1% 미만이였던 대형 오피스빌딩의 공실률은 현재 도심과 여의도의 경우, 9% 전후의 공실률을 보이고 있다. 오피스빌딩의 신규공급은 대형빌딩을 중심으로 이루어졌고, 이로 인한 치열한 임대유치경쟁은 임대가를 30~50%까지 인하하는 등 공실대란 상황은 서울 전 규모·전 권역에 걸쳐 연쇄적으로 일어났다. 임대시장의 변화는 임차인을 위한 서비스브랜드 개발 등 임차인 친화적 관리에 중점을 두는 전환점이 되며, 임차인 관리에 중요성이 대두된다. 대형 오피스빌딩이 다수 공급되었음에도 불구하고, 선행연구에서는 중소형 또는 중대형 오피스빌딩이 주를 이루고 있다. 본 연구는 대형 신축 오피스빌딩을 중심으로 이들의 집중 관리항목인 공간이미지에 대한 항목을 반영하였다. 연구과정은 선행연구와 부동산 자산관리 업계 전문가의 Delphi조사와 F.G.I를 통하여 28개의 예비요인을 선정하였고, 임차사 설문 및 요인분석을 실시한 결과, 인적관리, 근무환경관리, 안전관리, 공간이미지관리, 편의시설관리, 공용공간관리 총 6개의 요인이 도출되었고, 이에 대한 회귀분석을 실시하였다. 그 결과 공간이미지관리의 영향력이 가장 높게 나타났고, 그 다음으로 근무환경관리, 공용공간관리, 안전관리, 편의시설관리, 인적관리 순으로 나타났다. 공간이미지관리가 가장 높게 나타난 원인은 빌딩 외관의 시각적인 변화가 지속적이고 일상적인 타 자산관리서비스 요인들에 비해 임차 구성원이 즉각적으로 변화를 감지할 수 있는 사항이기 때문으로 해석할 수 있다. 본 연구는 대형 빌딩들이 중점 관리하는 공간이미지에 대한 요인을 신규 반영하였다는 점에서 선행연구와의 차별성 가진다. 또한 자산관리서비스에 있어 대형 오피스빌딩에서는 빌딩외관 등 공간이미지관리가 임차인 만족도에 가장 큰 영향을 미친다는 것을 새롭게 밝혀냈다는 것에 의미를 가진다.
더보기Due to the oversupply of office buildings that began from the late 2000`s, the vacancy rate of 1% in 2009 on downtown and Yeouido increased to approximately 9% today. The new supply of office buildings was initiated centrally of large-sized buildings, and this resulted in the fierce competition of attracting tenants. The crisis of vacancy in the office buildings occurred in series throughout Seoul and resulted in reducing the rent price to 30~50%. This change in the rent market became the turning point on focusing on the tenant-friendly management including the development of service brand for the tenant, and therefore, the important of tenant management is being brought up. Even though large-sized office buildings were supplied in great number, small-medium sized or medium-large sized office buildings were the majority in the preceding studies. In this study, new large-sized office buildings were focused, and their main management criteria of spatial image was reflected. For the study process, 28 preliminary factors were selected through preceding studies and through Delphi survey and F.G.I of the experts in real estate asset management industry. As a result of conducting tenant survey and factorial analysis, 6 factors of human resource management, working environment management, safety management, spatial image management, amenities management and common space management were drawn. Regression analysis was performed on these factors. As a result, the effect of spatial image management showed to be the highest, followed by working environment management, common space management, safety management, amenities management and human resource management. The spatial image management showing to have the highest effect can be interpreted as the visual change of the building appearance is a factor that can be detected by the tenant members immediately compared to other daily asset management service factors. Meanwhile, the human resource management having the least effect on the tenant member satisfaction can be analyzed to be due to the reason that large-sized office buildings mostly select blue-chip management companies to provide certain level of management. Blue-chip management companies put great effect in managing the service staff in point of contact with the tenants, such as providing regular CS and work training, and exchanging uniforms. Therefore, it is analyzed to have the lowest effect because there is no special issues on the management staff. This study has differentiation to other preceding studies on the point that the spatial image in which large-sized buildings manage in priority was newly reflected. In addition, this study has significance that in the asset management service, unlike small-medium sized or medium-large sized buildings, it was newly verified that the spatial image management such as the building appearance has the biggest effect on the satisfaction level of tenant members than other basic items.
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