전대차(轉貸借)를 통한 상가건물의 활용에 관한 소고(小考) - 상가건물임대차보호법 개정시안(改正試案)을 포함하여 - = A Study on the Utilization of Commercial Buildings through the Sublease

국문 초록 (Abstract)

우리 민법과 상가건물임대차보호법, 주택임대차보호법은 임대인의 동의가 없는 임차권의 양도 및 전대차는 허용하지 않는 입장이다. 무단양도나 전대가 있는 경우에 임대인에게 해지권을 부여하기 때문이다. 그런데 임차인의 입장에서 볼 때 실제 상가의 활용에 있어서 전대가 매우 유용한 수단이 될 수 있고 그것을 허용함으로써 오히려 차임의 안정적인 확보를 원하는 임대인에게 유익한 측면도 있다.
판례는 일정한 경우 소위 배신행위론을 바탕으로 무단전대가 일어나더라도 해지를 제한하고 있고, 입법례 중에는 원칙적으로 임대인의 동의가 없는 전대를 허용하는 경우가 상당하다. 또한 임차권의 물권화 경향을 고려할 때 임대차가 채권적 관계라 하더라도 전대를 허용하는 것이 논리적으로 지나치다고 보기도 어렵다. 즉, 현실적 필요에 따라 현재 우리 법제와 같은 태도를 그대로 유지하지 않는 것을 상정할 수도 있다.
다만 민법을 개정함으로써 모든 경우에 있어 전대를 허용할 필요까지는 없는 것으로 생각된다. 현실적인 개정 가능성이라거나 실효성을 고려할 때 상가건물임대차보호법을 개정하여 상가건물의 전대를 허용하는 것을 제안한다. 이러한 개정에 따라 거래실무에서도 전대가 활발해지면 임대인과 임차인간의 상생가능성이 높아질 것으로 생각한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Korean Civil Code, the Commercial Building Lease Protection Act and the Housing Lease Protection Act do not permit the transfer of lease rights and sublease without the consent of the lessors. This is because, in the case of transfer or sublease without lessor’s consent, the leaseholder is granted the right to terminate the contract. From the perspective of tenants, however, the sublease can be a very useful tool for the use of the actual store, and there are aspects that are beneficial to the lessors who want to secure a stable rent by allowing it as well.
In fact, our Supreme Court limits the termination of the contract on the basis of the so-called betrayal theory even if sublease without consent takes place in certain cases, and as a result of checking foreign legislation, it is found that the transfer without the consent of the leaseholder is often allowed in principle. Furthermore, considering the tendency of rental rights to materialise(Verdinglichung), it is not logically excessive to allow sublease even if the lease is in the area of obligation law(Obligationrecht). In other words, it may be assumed that the current attitude of our legislation can be changed, depending on the practical needs.
However, it is not considered necessary to allow the subleases in all cases by revising the Civil Code. Therefore I propose that the revise of Commercial Building Lease Protection Act to allow the sublease is necessary considering the practical possibility or effectiveness of revision. With these amendments, the possibility of co-prosperity between lessors and lesseers will be raised by one step if the sublease is active in the transaction practices.