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차임감액청구와 임차인의 권리보호 = A Study on Request for Rent Reduction and Protection of Lessee’s Rights
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2023
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Korean
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학술저널
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209-231(23쪽)
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최근 사회적 이슈가 되고 있는 역전세는 전세계약 만료시점에 전세가격이 계약시점보다 낮게 거래되는 전세를 말한다. 역전세 상황에서 임차인은 하락한 전세시세에 따라 임대인에게 차임감액을 청구하게 된다. 역전세 위험에 따른 피해는 임차인들에게 고스란히 돌아가게 되고 이를 방치하면 부동산 시장이 대혼란에 빠질 수 있으므로 관련 법과 제도의 정비가 시급하다.
주택가격과 전세가격이 급등하는 상황에서 2020년 7월 개정된 「주택임대차보호법」에 따라 임차인이 계약갱신요구권과 차임증감청구권을 행사하면 일정 범위 내에서 증액하는 조건으로 계약갱신이 가능하다. 그런데 법상 증액청구시 상향 한도(5%)만 규정되어 있고 감액청구에 대해서는 아무런 규정이 없으므로 개정법을 역전세난에는 적용할 수 없는 한계가 있다.
본 논문에서는 역전세시 적용할 차임감액청구와 관련된 문제점을 검토하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 다음과 같이 개선방안을 제시하였다.
첫째, 「주택임대차보호법」에 역전세 상황에서 임차인이 계약갱신요구권 행사시 적용할 차임감액 관련 규정을 신설하여야 한다. 차임감액을 위해서는 임대인과 임차인 모두 수용할 수 있는 ‘적정차임’이 결정되어야 하고, “감액청구는 약정한 보증금의 하락분 반영률을 초과하지 못한다”라는 감액 한도 규정을 신설할 필요가 있다.
둘째, 임차인의 감액조건부 계약갱신요구권 행사로 임대인이 감액분을 일시금으로 반환하는 경우 최초 임대차계약 당시 대항력과 확정일자를 갖추었다면 그 후 계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 기존 임대차계약의 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다. 감액분을 일시금으로 지급하는 대신 매월 일정액을 지급하기로 약정하는 ‘역월세’의 법적 성질을 미반환 보증금의 ‘지연손해금’으로 보고, 감액분을 포함한 최초 임대차계약보증금 전액을 보증금반환채권으로 인정하여 대항력 및 우선변제권을 부여해 임차인의 권리를 보호하여야 한다. 역월세로 지급할 때 적용이율도 민법상의 법정이율(5%)과 임차인이 부담하고 있는 대출이자율 중 더 큰 것으로 결정할 수 있도록 규정하여 임차인을 보호할 필요가 있다.
셋째, 감액분 지급방식에 대하여 임대인의 선택권을 보장하고 임차인이 불이익을 당하지 않도록 임차인에게도 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있는 권리를 부여하여야 한다.
Reverse-Jeonse, which has recently become a social issue, refers to a Jeonse in which the Jeonse price is traded lower than the contract point at the time of contract expiration.
In a Reverse-Jeonse situation, the lessee will request a rent reduction from the lessor according to the decreased Jeonse market price. The damage caused by the risk of Reverse-Jeonse will be passed on to the tenants, and if left unattended, the real estate market can fall into chaos, therefore it is urgent to revamp related laws and systems.
In a situation where housing prices and Jeonse prices are skyrocketing, in accordance with the 「Housing Lease Protection Act」 amended in July 2020, if the lessee exercises the Request for Renewal of Contract and the Requests for Increase or Decrease of Rents, the contract can be renewed under the condition of increasing the amount within a certain range. However, there is a limit in that the revised law cannot be applied to the Reverse-Jeonse crisis because the law stipulates only the upper limit(5%) when requesting an increase, and there is no regulation on the request for a decrease.
In this paper, the problems related to the request for rent reduction to be applied in the case of Reverse-Jeonse were reviewed, and the following improvement measures were proposed to protect the lessee’s rights.
First, in the 「Housing Lease Protection Act」, new provisions related to rent reduction to be applied when the lessee exercises the Request for Renewal of Contract in the case of Reverse-Jeonse should be established. In order to reduce the rent, the “Appropriate-Rent” that can be accepted by both the lessor and the lessee must be determined, and it is necessary to establish a new reduction ceiling rule that “requests for reduction cannot exceed the reflected rate of the decrease in the agreed deposit.” Second, if the lessor returns the reduced amount as a lump sum payment due to the exercise of the lessee’s right to request renewal of the contract under conditions of reduction, if the initial lease contract had met the requirements for Opposing Power and obtained the Fixed Date on the lease contract document, even if the contract is renewed thereafter, the Opposing Power and the Preferential Payment Right for the deposit of the existing lease contract can be exercised based on the time when the Opposing Power and the Fixed Date are met. The legal nature of ‘Reverse-Monthly Rent’, which promises to pay a certain amount every month instead of paying the reduced amount in a lump sum, is regarded as ‘damages for delay’ for the unreturned deposit, and the entire amount of the initial lease contract deposit including the reduced amount is regarded as a claim of deposit return, and the rights of the lessee must be protected by recognizing the right to preferential payment.
Third, the lessor’s right to choose the method of payment of the reduced amount must be guaranteed, and the lessee must also be given the right to refuse if there is a justifiable reason so that the lessee is not disadvantaged.
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