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공동주택의 층간소음하자와 담보책임 = Defect of Noise Complaint Issues and Responsibility for Security in Apartment Houses
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2018
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Korean
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203-256(54쪽)
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우리 나라의 전체 주택 중 공동주택의 비율은 66%를 차지하고 있는데 공동주택은 벽과 벽을 사이에 두고 거주하게 되므로 필연적으로 층간소음의 문제가 자주 발생하게 된다. 특히 주택을 완공하지 전에 분양계약을 체결하는 주택선분양제도는 분양자로 하여금 자금을 미리 조달할 수 있도록 함으로써 주택공급의 양적 확대를 이루는데 기여였다. 그러나 건물의 하자여부는 목적물을 인도받은 후에 확인되는 특성상 하자의 확인과 담보책임의 추급을 어렵게 한다. 공동주택의 층간소음의 하자가 발생하면 주택의 설계나 시공상의 하자로 말미암은 경우에는 분양자에게 하자담보책임을 추궁하여야 하고, 준공검사 이후의 관리상의 하자에 대한 책임은 구분소유자나 관리주체가 부담해야 한다. 그리고 공동주택의 구분소유자나 임차인 등의 입주가가 사용과정에서 특이한 생활행태로 말미암아 발생하는 층간소음은 생활방해에 대한 방지청구권이나 불법행위로 인한 손해배상청구권을 행사하여야 한다.
공동주택의 분양계약에서 층간소음으로 인한 하자담보책임에 관하여 살펴 본 결과 분양계약의 법적 성질에 관한 논의와는 별도로 수분양자는 분양자나 시공자에게 집합건물법 제9조에 따른 수급인의 담보책임을 부담하므로 하자보수청구권과 손해배상청구권 그리고 계약해제권을 행사할 수 있다. 공동주택의 층간소음 하자는 주로 바닥, 벽체, 기둥 등의 설치나 시공상의 잘못으로 인하여 발생하는 것이므로 하자담보책임의 존속기간은 공동주택관리법에서의 내력구조부의 하자이므로 중대한 하자인지의 여부와 상관없이 10년이라고 보아야 한다. 집합건물법에 의하더라도 건물의 주요구조부의 하자라고 할 수 있으므로 10년의 제척기간으로서 그 기산점은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날이고, 공용부분은 사용검사일 또는 임시사용 승인일이라고 본다.
공동주택의 층간소음이 하자인지를 판단하기 위해서는 주택이 원래 가지고 있어야 할 성상을 갖추고 있는지 여부에 의해야 한다. 먼저, 당사자가 합의한 성상에 의해서 판단하고, 이러한 합의가 없으면 묵시적으로 전제한 용도에 따라 판단하여야 하며, 합의나 전제한 용도도 없는 경우에는 보충적으로는 통상의 거래관념에 따라 동종의 물건이 갖추어야 할 성상에 따라 판단하여야 한다. 묵시적으로 전제된 용도를 판단함에 있어서 공법상의 규정이나 환경기준 등은 하자판단의 최소한의 기준일 뿐이지만 현실적으로는 가장 중요한 기준으로 작용하고 있다.
그리고 층간소음으로 인하여 공동주택에 하자가 발생하면 수분양자가 공동주택을 제3자에 양도했을 경우 분양계약의 당사자인 수분양자이나 집합건물법은 집합건물의 소유와 관리에 관한 권리가 현재의 구분소유자에게 있음을 전제하고 있는 점에 비추어 하자보수에 직접적인 이해관계를 가지는 현재의 구분소유자인 전득자가 행사하여야 한다. 그리고 공동주택관리법에서는 구분소유자 뿐만 아니라 입주자대표회의도 하자보수청구권이 있지만, 하자보수청구권을 대신하여 손해배상청구를 청구하는 것은 손해의 전보를 위한 금전채권임에 비추어 별개의 제도이므로 구분소유자에게만 인정하여야 한다고 본다.
The ratio of apartment houses of our country’s entire housing accounts for 66% and unlike single-family detached houses, apartment houses frequently bring about the problem of noise complaint issue as they are inhabited between walls and walls.
Especially, the pre-construction sales system of housing which enters into a distribution contract prior to the completion of the house has contributed to the quantitative expansion of housing supply as it helps the distributor finance in advance. However, since whether the building has any defect is confirmed after the object is delivered, which makes it difficult to confirm the effect and catch up with the responsibility for defect. Once a defect of noise complaint issue in an apartment house, in the case that it results from the defect in the design or construction of the house, then the defect liability should be called to account against the distributor and the defect liability in management after completion inspection should be borne by the owner of the divided property or the managing entity. And as for the noise complaint issue occurring in a peculiar life form그in the process of the owner of the divided property or the tenant of an apartment house, a claim for prevention to life disturbance or a claim for damages due to an illegal act should be exercised.
As a consequence of considering defect liability due to noise complaint issue in the distribution contract of an apartment house, regardless of the discussion about the legal nature of the distribution contract, the distributee bears the responsibility for security of a contractee to the distributor or the builder pursuant to Article 9, Aggregate Building Act, so a claim for repairing defect, a claim for damages and a right to cancel the contract can be exercised. Defects of noise complaint issue in an apartment house commonly arise due to the mistake of installation or construction of a floor, a wall or a pillar etc., so the duration of defect liability is that of bearing structure under Apartment Management Act, so it should be considered to be 10 years regardless of whether it is a grave defect or not. Even under Aggregate Building Act, it can be said to be the defect of the major structure in a building, so the starting point of reckoning as the exclusion period of 10 years is the date of being delivered to the owner of the divided property for the section of exclusive ownership and the date of acceptance of work or the date of temporary use acceptance for the section of common ownership.
To determine whether it is a noise complaint issue, it should be decided according as the house has properties that it should be by nature and it should be first judged by the properties agreed upon between the parties and if there is no agreement like that, it should be decided in terms of the use implicitly required and if there is no agreed or required use, it should be supplementally decided on the properties the same kind of object should have subject to the normal trading practices. In judging a required use, regulation in public law or environmental standards are the minimum criteria of deciding any defect, but realistically they acts as the most significant ones.
And any defect arise in an apartment house due to noise complaint issue, if the distributee transfers the apartment house to a third party, in light of that the distributee of the party of the distribution contract or Aggregate Building Act presupposes that the right on the ownership and management of an aggregate building lies in the current owner of the divided property, so a a subsequent purchaser as the current owner of the divided property having direct interests with the defect repair should exercise the claim for defect repair. And under Apartment Housing Management Act, the owner of the divided property as well as the resident representative meeting have a claim of defect repair, but in light of that the claiming for damages instead of a claim for defec...
분석정보
연월일 | 이력구분 | 이력상세 | 등재구분 |
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2024 | 평가예정 | 재인증평가 신청대상 (재인증) | |
2021-01-01 | 평가 | 등재학술지 선정 (계속평가) | KCI등재 |
2020-12-01 | 평가 | 등재후보로 하락 (재인증) | KCI후보 |
2019-08-30 | 학술지명변경 | 외국어명 : 미등록 -> LAND LAW REVIEW | KCI등재 |
2017-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (계속평가) | KCI등재 |
2013-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (등재유지) | KCI등재 |
2010-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (등재유지) | KCI등재 |
2008-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (등재유지) | KCI등재 |
2006-08-09 | 학술지등록 | 한글명 : 토지법학외국어명 : 미등록 | KCI등재 |
2005-01-01 | 평가 | 등재학술지 선정 (등재후보2차) | KCI등재 |
2004-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 PASS (등재후보1차) | KCI후보 |
2002-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 선정 (신규평가) | KCI후보 |
기준연도 | WOS-KCI 통합IF(2년) | KCIF(2년) | KCIF(3년) |
---|---|---|---|
2016 | 0.34 | 0.34 | 0.42 |
KCIF(4년) | KCIF(5년) | 중심성지수(3년) | 즉시성지수 |
0.37 | 0.38 | 0.614 | 0.09 |
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