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집합건물의 재건축과 소유권으로서의 대지권에 관한 연구 = A Study on Reconstruction of Aggregate Buildings and Site Right as Ownership
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2009
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-주제어
KDC
360
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99-128(30쪽)
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집합건물은 구분소유자의 수가 많아 기존의 건물을 철거하고 새로운 건물을 건축한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 그렇지만 노후화, 비효율성 등의 이유로 새로운 신축형태의 개발 사업이 이루어지지 않으면 안 되게 되었다. 이 과정속에서 집합건물의 재건축 내지 재개발에 있어서 집합건물의 구분소유자가 갖고 있는 대지권을 어떻게 법적으로 처리할 것인가에 대한 것이 중요하게 부각되고 있다. 본 연구를 위해 사례를 분석하고 검토한 결과 신규 분양 시와는 달리 소유권으로서 법적 구성을 하지 않아서는 안 된다는 결론에 이르게 되었다. 첫째, 창원지역의 재건축 사례의 분석에서 본 바와 같이 집합건물에 있어서 구분소유권과 대지권은 일체성을 가지면서 집합건물에서 구분소유권자의 생활을 불편하지 않게 하여왔던 대지권은 재건축에 있어서 아무런 기능을 하지 못하는 결과가 된다. 그렇다면 이와 같은 집합건물의 구분소유에 있어서 대지권을 대지에 대한 구분소유권으로서 법률적으로 구성할 수 없는가의 문제로 돌아가지 않을 수 없다. 왜냐하면 집합건물의 재건축에서 조합원의 무상지분면적을 결정하는 기준을 “조합원이 출자한 종전의 토지면적을 기준으로 하여 새로이 건설되는 주택을 공급”한다거나, “조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가격/면적을 기준으로” 한다는 것은 결국 재건축시에는 건축물이 철거 훼멸되기 때문에 토지(대지)면적을 기준으로 하게 된 것으로 보인다. 둘째, 집합건물의 재건축에 있어서 재건축의 무상지분율을 결정하는 요소로서 용적률, 평당분양가, 토지지분, 평당 건축비 등과 함께 대지권을 포함하지 않을 수 없다. 왜냐하면 이것은 집합건물법의 입법 당시에 예상하지 못한 대지소유권의 지분을 취득하지 못한 건물구분소유자의 무상지분의 비율을 결정함에 매우 주요한 요소가 아닐 수 없기 때문이다. 셋째, 집합건물의 재건축에 있어서 대지권을 건물의 분양면적(전용면적 + 주거공용면적)과 대지의 분양면적, 즉 “공급받은 주택의 전유면적 비례에 따라 공유지분으로 공급”되거나 “건축물의 분양면적비례에 따라 공유지분으로 분양”된 건물과 대지를 통합한 구분소유권으로 구성할 수 있다고 본다.
더보기As presented above, this study analyzed how site right in the reconstruction of aggregate buildings should be treated legally and concluded that, different from that in the sales of newly constructed aggregate buildings, site right in the reconstruction of aggregate buildings should be legally established as ownership. First, as in the results of analyzing reconstruction cases in the Changwon area, division ownership and site right in aggregate buildings have integration, and site right, which has prevented inconveniences in the life of the division owners of an aggregate building, does not play any function in reconstruction. Then, we have to go back to the question of whether, in the division ownership of an aggregate building, site right cannot be legally established as division ownership over the land. It is because the criterion for determining a partner’s gratuitous equity area in the reconstruction of an aggregate building is “the land area invested by the partner” or “the price/area of the land and building invested by the partner” and, after all, it is the land area as the building is dismantled and removed in reconstruction. Second, in the reconstruction of an aggregate building, site right should be included as one of factors determining the gratuitous equity ratio of reconstruction along with floor area ratio, sales price per pyeong, land equity, and construction cost per pyeong. It is because this is a very important factor in determining the gratuitous equity ratio of building division owners who failed to acquire an equity of land ownership unexpected on the legislation of the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings. Third, in the reconstruction of an aggregate building, site right forms a part of integrated division ownership over the building and the land allotted according to the supplying area of the building (private area + public dwelling area) and the supplying area of the land, namely, “shared equity in proportion to the private area of the supplied housing” or “shared equity in proportion to the supplying area of the building.” As discussed above, it is considered necessary to make legislative improvements for establishing building division owners’ sight right as division ownership integrating the building and the land in the reconstruction of aggregate buildings. key word: reconstruction, division ownership, Site Right as Ownership, the supplying area of the building, the supplying area of the land.
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1999-07-01 | 평가 | 등재후보학술지 선정 (신규평가) | KCI후보 |
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2016 | 0.84 | 0.84 | 0.73 |
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0.69 | 0.69 | 0.687 | 0.35 |
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