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중국 장기주택임대차모델의 문제점과 개선방안 = The Problems of China’s Long - term Rental Apartment Model and its Improvement Plan
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2021
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288-311(24쪽)
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최근 몇 년간 새롭게 부상한 중국 장기주택 임대모델은 임대차 방식을 보다 편리하게 만들면서 대도시 임대인에게 인기가 높고 객관적으로 투명하게 임대할 수 있도록 했다. 객관적으로 공실률을 줄여 도시 내 집을 살 능력이 없는 사람들의 주거 여건을 높였다. 여기에 국가적으로 좋은 장기주택 사업자가 운영할 수 있는 정책환경까지 제공되면서 장기임대업자가 우후죽순처럼 생겨나고 있다. 각 회사가 시장을 선점하고 이익을 높이기 위한 장기주택의 운영 행태는 법적 한계를 뛰어넘어 임차인과 임차인의 권리를 심각하게 침해하고 있다.
장기주택임대회사 업체가 주도하는 데다 소유주, 임차인(실거주 세입자를 지칭)까지 더해져 인터넷 금융플랫폼의 네모난 주체가 불건전한 장기 임대모델을 형성하고 있다. 장기아파트 회사들은 위탁관리와 전대 운영방식의 차이를 모호하게 하고 있다. 주택소유권자와 맺은 계약은 위탁계약의 형태지만 실제로는 임대차계약의 실체다. 장기아파트 회사들은 계약서의 성격을 흐려 임차인과 소유권자의 권리를 침해하고 위험을 양자에게 전가한다. 이를 통해 ‘고진저처ㆍ장수단불(高进低处, 长收短付)’의 자금 축적에 성공해 많은 돈을 벌어들였다. 그러나 이런 경영 방식은 피라미드 사기극으로 발전하기 쉽다. 코로나19 사태로 대도시의 임차인이 대거 줄어 장기 아파트에서 받은 임대료를 소유권자에게 더 이상 지급하기 어려워졌고, 장기 아파트 회사들이 대거 운영이 어려워지면서 이미 임대료를 낸 임차인이 거주할 집을 잃은 사태가 속출하고 있다.
이런 패턴이 계속 악화되는 것을 방지하고 장기 임대 아파트 모델이 건전하게 발전할 수 있도록 한국의 주택임대차보호법을 거울삼아 법적으로 임대기간, 임차인 대항력 부여, 임대료 증감 및 보증금의 회수 등 몇 가지 측면에서 중국 주택임대차법을 보완하자는 의견을 제시하였다. 그리고 한국의 다양한 임대 방식을 벤치마킹해 전체적으로 임대 플랫폼과 모델을 잘 구축하고, 주택 임대의 공개 투명성을 높여 궁극적으로 임차인의 권리를 충분히 보장받을 수 있는 임대차법이 만들어지길 기대한다.
China’s long-rent apartment rental model is a new housing rental model that has emerged in recent years. This model makes the way of leasing more convenient and is favored by the renters in big cities. At the same time, it also objectively makes the housing rental process more open and transparent. It objectively reduces the vacancy rate of houses and improves the living conditions of people who cannot afford to buy houses in the city. In addition, the government has provided a favorable policy environment for the operation of long-term rental apartment companies, which results in the boom of the service industry. In order to seize the market and increase profits, companies have broken through the legal boundaries in the operation mode of long-lease apartments, which seriously infringes on the rights of lessors and renters.
Led by the long-term rental apartment company, plus the house owners, tenants (here refers to the actual living tenants), Internet financial platforms constitute an unhealthy long-term rental apartment model. Long-term rental companies blur the distinction between escrow and sublease operations. The contract that signs with building droit person surface is the form that entrusts a contract, it is the essence that rents a contract actually. By obscuring the nature of the contract, the long-term rental apartment company infringes on the rights of the lessee and the owner of the house, and transfers the risk to both. In order to achieve the “high advance low, long close short pay” capital accumulation mode, obtain a large amount of capital, so as to profit. But this way of doing business can easily develop into a “Ponzi scheme”. As the number of renters in the first and second tier cities decreased significantly during the epidemic period, it was difficult for long-term rental apartments to continue to be paid to the owners, resulting in a large number of long-term rental apartment companies to operate, causing renters who had already paid rent to lose the rental notice they had paid.
In order to prevent the deterioration of this model, the long-term rental apartment model can develop healthily. The author draws lessons from South Korea’s “residential lease Protection Law”, from the legal point of view, puts forward suggestions to improve China’s residential lease law from several aspects, such as lease term, giving the lessee force majeure, rent increase or decrease, and the obtaining of security deposit. It can even imitate South Korea to enrich the leasing methods, establish a good leasing platform and model in general, improve the openness and transparency of housing leasing, and finally form a leasing law where the rights of all parties can be fully guaranteed.
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