용적률에 따른 주거환경 및 가치비교
주거환경 개선을 위한 주택재건축 및 주택재개발 사업이 활기를 띠게 되면서, 주택은 본래의 목적인 주거를 위한 공간이 아닌 투자 및 투기를 위한 중요한 요소로 자리매김하고 있다.
특히 공동주택의 개발밀도는 이와 같은 개발사업 시행시 사업성에 큰 영향을 미치고 있어 개발주체들은 사업의 수익을 최대화하기 위하여 고밀개발을 선호하여 왔으며, 이로 인하여 주거환경의 질 저하, 개발 전후의 주거가치 변화등의 문제가 제기되고 있는 실정이다.
개발밀도는 적정한 수준에서 조정되어야 한다. 만약 개발밀도가 과도하게 낮게 설정되어 저밀개발이 이루어지면 토지이용의 효율성 저하, 도시기반시설의 이용효율 저하 및 개발비용의 주민부담 증가와 같은 문제가 유발된다.
반면에 고밀개발이 이루어지면 대체적으로 수용인구가 늘어나고, 기반시설의 용량이 이를 수용하지 못할 경우 주차난, 교통 혼잡, 편익시설의 부족, 일조권 및 프라이버시 침해 등의 문제가 발생하여 주거환경의 질이 낮아지는 결과를 초래하게 되는 현상도 무시할 수 없다.
따라서 쾌적한 주거환경을 조성하고, 동시에 주거의 가치도 보장할 수 있는 개발밀도 계획을 유도할 수 있도록 적합한 판단 근거가 마련될 필요가 있다.
본 연구는 용적률에 영향을 미칠 수 있는 주거환경요소의 환경기준에 대해 기존의 연구문헌 검토를 통해 살펴보고, 용적률과 주택가격의 인과관계를 살펴보는데 목적이 있다. 특히 아파트 거주민의 입장에서 용적률에 따른 주택가격과의 관계를 살펴보고, 시뮬레이션을 통하여 주거가치가 극대화되는 용적률을 도출하는데 중점을 두고 있다.
선행연구 검토 결과, 주거환경의 질을 결정하는 일조시간, 인동간격, 조망 차폐율에 대한 법적 기준은 주민이 쾌적하다고 생각하는 주거수준에 못 미치는 것으로 나타났다. 또한 주민이 선호하는 주거환경의 용적률은 법정 상한 용적률 수준보다 낮은 것으로 나타났다.
구체적으로 쾌적한 주거환경을 형성하기 위한 최대 달성가능 용적률 범위에 관해서는 에너지효율측면, 일조권 확보 측면 등 다양한 측면에서 분석한 연구결과들이 있으며, 그 범위는 대략 150~210%로 나타나고 있다.
특히 본 연구에서 용적률과 주택가격의 상관관계를 분석한 결과, 타워형 건축형태, 자연환경 및 랜드마크 조망에 대한 주거조건이 주택가격에 긍정적인 영향을 미치고 있다는 것을 확인하였으며, 이는 선행연구 분석 내용과도 일치하는 것을 알 수 있었다.
또한 용적률에 따른 아파트 가격의 변화를 능형회귀분석을 통해 시뮬레이션 한 결과 주택가격이 최대가 되는 용적률이 도출되었으며, 대략 용적률이230%가 되는 지점에서 단위 면적당 아파트 가격이 최대가 되고 있음을 알 수 있었다.
그러나 이 결과는 신규 입주자에게 이익이 최대가 되는 용적률로, 조합(또는 대상지 주민)의 입장에서 재개발 및 재건축사업의 사업성을 고려해보았을 경우에는 이윤이 최대가 될 때의 용적률 범위는 다를 수 있으므로 이에 대한 후속 작업이 필요할 것으로 판단된다.
주거단지의 개발밀도는 주거환경과 주택가격과 같은 경제적 가치 등 다양한 요소들을 고려하여 설정되어야 하며, 본 연구는 이를 위한 초기 연구라고할 수 있다.
본 연구의 결과는, 선행되었던 적정개발밀도에 관한 연구 결과를 검토하고, 개발밀도의 주요 지표로서 용적률과 공동주택가격과의 상관관계를 분석함으로서 향후 공동주택건설 사업시 참조자료가 될 수 있을 것이라고 기대한다.
As housing redevelopment and rebuilding projects for housing environment improvement are becoming more and more abundant, houses are losing their original function as a place for living and becoming an important component of investment and speculation.
The development densities of apartment houses are especially influential to the business profitability of such redevelopment projects; developers have long preferred high density development in order to maximize profits. This has lead to the deterioration of quality in housing environments and change in housing quality after development.
The development density must be adjusted to an appropriate level. If the densities are too low, then there will be problems such as inefficient use of land, decreased usage of central urban facilities, and increased development related expenses for existing residents.
On the other hand, if the density is too high, then the number of housed people will increase and if central facilities are not sufficient enough to accommodate the increased demand, the result will be parking difficulties, traffic congestion, lack of convenience facilities, and violation to the right to enjoy sunlight and privacy, eventually leading to a drop in housing quality.
Therefore it is important that there is an appropriate standard that will guide developers to create a development that has pleasant surroundings as well as quality houses.
The main objectives of this study are to examine environmental standards of aspects in the housing environment that can affect the floor area ratio through existing researches and looking into the cause-effect relationship of the floor area ratio and housing prices. More importantly, we will investigate the relationship between floor area ratio and houses in the viewpoint of an apartment resident and use simulations to draw the exact floor area ratio in which housing values are at its peak.
From previous research, it was found that legal standards which determine housing quality?such as duration of sunshine, and percentage of closed views?are much lower than the actual numbers in which most residents feel to be a pleasant environment. Also, the floor area ratio which residents prefer was discovered to be much lower than the legal ratio.
There are studies on details of the maximum floor area ratio for a pleasant housing environment from various viewpoints such as saving energy or acquiring sunshine etc; the range is from 150~210%.
From analyzing the relationship between floor area ratios and housing prices in this study, it was proved that tower-shaped architecture, and view of natural environment or landmark was a positive factor in deciding housing prices; the finding was in accordance with previous studies.
Through a simulation using a rhombus regression analysis of change in apartment prices over floor area ratio, it was found that apartment prices per unit area were most high at 230% floor area ratio.
However, this number was also the ratio in which a new occupant of the house could receive the most profit. Those in a union, or existing residents of the area, may have different floor area ratios in which profit can be maximized after considering the profitability of different redevelopment or rebuilding projects, and therefore needs more follow-up research.
The density of development for housing complexes must consider various aspects such as housing environment and prices; this study is an early research into this field.
It is expected that the findings of this study can be used as reference material for future apartment housing development projects for its examination of appropriate development densities through previous researches and exploration of the relationship between floor area ratio and apartment housing prices.
분석정보
서지정보 내보내기(Export)
닫기소장기관 정보
닫기권호소장정보
닫기오류접수
닫기오류 접수 확인
닫기음성서비스 신청
닫기음성서비스 신청 확인
닫기이용약관
닫기학술연구정보서비스 이용약관 (2017년 1월 1일 ~ 현재 적용)
학술연구정보서비스(이하 RISS)는 정보주체의 자유와 권리 보호를 위해 「개인정보 보호법」 및 관계 법령이 정한 바를 준수하여, 적법하게 개인정보를 처리하고 안전하게 관리하고 있습니다. 이에 「개인정보 보호법」 제30조에 따라 정보주체에게 개인정보 처리에 관한 절차 및 기준을 안내하고, 이와 관련한 고충을 신속하고 원활하게 처리할 수 있도록 하기 위하여 다음과 같이 개인정보 처리방침을 수립·공개합니다.
주요 개인정보 처리 표시(라벨링)
목 차
3년
또는 회원탈퇴시까지5년
(「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한3년
(「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한2년
이상(개인정보보호위원회 : 개인정보의 안전성 확보조치 기준)개인정보파일의 명칭 | 운영근거 / 처리목적 | 개인정보파일에 기록되는 개인정보의 항목 | 보유기간 | |
---|---|---|---|---|
학술연구정보서비스 이용자 가입정보 파일 | 한국교육학술정보원법 | 필수 | ID, 비밀번호, 성명, 생년월일, 신분(직업구분), 이메일, 소속분야, 웹진메일 수신동의 여부 | 3년 또는 탈퇴시 |
선택 | 소속기관명, 소속도서관명, 학과/부서명, 학번/직원번호, 휴대전화, 주소 |
구분 | 담당자 | 연락처 |
---|---|---|
KERIS 개인정보 보호책임자 | 정보보호본부 김태우 | - 이메일 : lsy@keris.or.kr - 전화번호 : 053-714-0439 - 팩스번호 : 053-714-0195 |
KERIS 개인정보 보호담당자 | 개인정보보호부 이상엽 | |
RISS 개인정보 보호책임자 | 대학학술본부 장금연 | - 이메일 : giltizen@keris.or.kr - 전화번호 : 053-714-0149 - 팩스번호 : 053-714-0194 |
RISS 개인정보 보호담당자 | 학술진흥부 길원진 |
자동로그아웃 안내
닫기인증오류 안내
닫기귀하께서는 휴면계정 전환 후 1년동안 회원정보 수집 및 이용에 대한
재동의를 하지 않으신 관계로 개인정보가 삭제되었습니다.
(참조 : RISS 이용약관 및 개인정보처리방침)
신규회원으로 가입하여 이용 부탁 드리며, 추가 문의는 고객센터로 연락 바랍니다.
- 기존 아이디 재사용 불가
휴면계정 안내
RISS는 [표준개인정보 보호지침]에 따라 2년을 주기로 개인정보 수집·이용에 관하여 (재)동의를 받고 있으며, (재)동의를 하지 않을 경우, 휴면계정으로 전환됩니다.
(※ 휴면계정은 원문이용 및 복사/대출 서비스를 이용할 수 없습니다.)
휴면계정으로 전환된 후 1년간 회원정보 수집·이용에 대한 재동의를 하지 않을 경우, RISS에서 자동탈퇴 및 개인정보가 삭제처리 됩니다.
고객센터 1599-3122
ARS번호+1번(회원가입 및 정보수정)