개정 주택임대차보호법상 갱신요구권에 관한 몇 가지 쟁점 = Some Issues on the Right to Renewal Lease under the revised Housing Lease Protection Act

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Under the existing Housing Lease Protection Act, the social problems of housing costs have not been solved, such as housing instability caused by the short-term lease and the reduction of households' disposable income due to frequent rent price hikes.
Accordingly, the Housing Lease Protection Act was revised, and the above revised Act introduced the upper limit on the previous month's tax, which limits the tenant's right to renewal lease and the ratio of claims for an increase in rent or deposit when renewing a lease contract.
However, in the interpretation and application of contract renewal requests under the revised Housing Lease Protection Act, whether the application of Article 2 of the Schedule violates the provision of retroactive legislation; The meaning of 'lending in existence' as applicable; the effect of the renter's refusal to renew prior to the enforcement of the Act; Does the interpretation and application of the reasons for refusal to renew the term 'when the lessee actually resides in the intended house include 'the spouse's lineal ascendant'; How does it affect the tenant's right to request renewal if the tenant transfers the intended house to a third party during the lease's existence; In the event that the lessee has already entered into a renewal contract with the current tenant before the contract expires, the issue may still be whether the lessee exercises the right to renew the contract based on the implementation of the revised law, nullifies the increase in excess of 5%, or requests the return of the part of the contract.
In order to enhance the effectiveness of the right to renewal lease and the upper limit on monthly rent, and to contribute more to the stabilization of national housing, the application and interpretation of the above revised Housing Lease Protection Act should be discussed. First of all, it would be desirable to expand the right to renewal lease. The reason for the renter's legitimate refusal to exercise the right to renewal lease and the legal damages system should be continuously improved. The right to renewal lease shall be applied in common nationwide, but regional characteristics shall be taken into account for the upper limit of rent increase claim. It will be said that the government needs to revitalize the lease dispute settlement system, and that it needs to be supplemented by drawing up measures to enhance its effectiveness, such as introducing mediation totalitarianism.

국문 초록 (Abstract)

우리나라 기존 주택임대차보호법으로는 임대차의 단기화로 인한 주거 불안정, 빈번한 차임 증가로 인한 가계의 가처분 소득 감소 등 주거비 부담의 사회적 문제를 해결하는 데 한계가 있었다. 이에 따라, 2020. 7. 31. 주택임대차보호법이 개정되어 위개정법에서는 임차인의 계약갱신요구권 보장과 임대차계약 갱신 시 차임이나 보증금의 증액청구 비율을 제한하는 내용의 전월세 상한제가 도입되었다.
그러나 개정된 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권의 해석과 적용에 있어서, ① 부칙 제2조의 적용례가 소급입법금지원칙에 위반되는지, ② 적용대상으로서 ‘존속중인 임대차’의 의미와 법시행 전에 이루어진 임대인의 갱신거절의 효력이 어떠한지, ③ ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는경우’의 갱신거절 사유를 해석·적용함에 있어서 ‘배우자의 직계존비속’이 포함되는지, ‘실제 거주’에 임대인이 실제 거주하지 않고 상당 기간 비워두는 것도 포함하는지, ④ 임대차 존속 중에 임대인이 목적 주택을 제3자에게 양도한 경우 임차인의 갱신요구권에 어떠한 영향을 미치는지, ⑤ 임대인이 계약만료를 앞두고 현 임차인과 이미 5% 의 차임 증액 상한률을 초과하여 갱신계약을 체결하여 놓은 상태에서 개정법이 시행된 경우, 임차인이 개정법 시행을 근거로 갱신요구권을 행사하거나 5%를 초과하여인상한 부분을 무효로 보아 기지급한 부분의 반환을 청구할 수 있는지 등이 여전히문제 될 수 있다. 따라서 위와 같은 개정 주택임대차보호법의 적용과 해석에 대한 논의가 이루어져야 할 것이다.
이와 더불어 계약갱신요구권과 전월세 상한제의 실효성을 높이고 국민의 주거 안정에 보다 기여할 수 있도록 하기 위하여는, ① 우선 주택임대차에 있어서 갱신요구권을 확대하는 것이 바람직할 것으로 보이고, ② 갱신요구권 행사에 대한 임대인의정당한 거절사유와 법정 손해배상제도를 함께 지속적으로 개선하여야 할 것이며, ③ 갱신요구권을 전국적으로 공통으로 적용하되 차임 증액청구 상한률에 대하여는 지역별 특성을 고려하여야 할 것이고, ④ 임대차 분쟁 조정제도의 활성화가 필요하고 이를 위해 조정전치주의를 도입하는 등 실효성을 높일 방안을 마련하는 등의 보완을 할필요가 있다고 할 것이다.

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