주택공급정책의 평가와 과제
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2006
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-KDC
320
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72-99(28쪽)
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과거 우리나라의 주택공급제도는 시대적인 요구에 부응하여 단기간 내 대량주택을 공급하는 성과를 가져왔다. 그러나 우리의 경제여건과 주택시장은 여건은 그 동안 많이 달라졌다. 과거의 제도가 그대로 적용되기에는 주택시장 내외의 여건이 크게 변화된 상황이다. 소득이 증가하고 사회가 발전할수록 인간생활의 질적인 요구수준은 높아진다. 그러나 현재 우리나라의 주택공급 기준은 이런 다양한 수요에 대응하지 못하고 있다. 인구 구조의 변화, 고용 여건의 변화 등도 매우 빠르게 변하고 있다(노령인구와 1인가구가 증가, 고용불안정에 따른 노후대책에 대한 요구 증대, 높은 이혼율과 가족구성의 변화). 또한 저금리 기조가 지속되면서 주택을 투자의 대상으로 인식하는 수요도 점차 증가하고 있다. 한편, 주택의 공공성 확보에 대한 요구도 증대되고 있다. 최근 분양원가 공개 및 분양가 규제 등에 대한 요구는 이처럼 ‘분양주택 공급’에 대한 공공성을 요구하는 정책수요에 기인한다고 할 수 있을 것이다. 주택의 수요는 매우 다양해지고 복잡해지고 있다. 투자수요가 늘어나면서 이들을 모두 투기수요로 간주하는 정책도 한계가 있기 마련이다. 그러므로 주택공급제도를 투기억제 대책으로 활용하는 것도 한계에 부딪힐 수 밖에 없는 상황이다. 따라서 주택공급정책에 대한 기본 방향은 크게 민간부문과 공공구분으로 이원화하여 차별적인 접근이 요구된다. 먼저 공공부문은 국민임대주택 공급 대상 이외에 차상위 계층에 대한 자가보유 확대 정책이 요구된다. 기존의 임대주택 정책과 병행하여 일정 부분분양주택을 공급하ㄴ는 것이다. 이를 위해서는 이들이 구입 가능한 주택의 건설(가격 정책)과 공급(배분 정책)이 이루어져야 할 것이다. 현재 정부는 공공택지내 분양가 인하 방안을 계획하고 있으며 주택청약제도도 개편될 예정이다. 시세보다 낮은 공공분양주택의 공급기준은 단순히 주택보유 여부가 아닌 소득기준으로 재선정될 필요가 있다. 한편, 현재 신규 분양시장에 집중되고 있는 주택수요(생애 첫 주택마련, 주택교체수요 등)를 중고주택 등으로 분산시킬 필요가 있다. 이는 중고주택 구입자금, 리모델링 자금에 대한 세제 및 금융지원(담보대출 가능 금액의 확대 등)등이 주요 수단이 될 것이다 다음은 중상위층의 주택시장이다. 이 부문은 현재 규제가 너무 과도하다. 이들 계층은 대부분 기존 주택을 교체하려는 수요가 대부분이거나 첫주택구 매일 경우에도 별다른 금융상의 어려움이 없는 경우라고 할 수 있다. 이러한 대상에 대한 공급정책은 정부가 직접 개입하는 것은 최소화하여야 한다. 마지막으로 주택공급자에 대한 제도 개선이다. 현재 후분양 방식을 활성화 시키겠다는 정부의 의지가 발표된 상황이다. 우선 후분양 방식으로 주택을 공급하는 경우는 현행 주택공급제도의 일반적인 사항의 적용을 배제하여야 한다. 즉 소형평형 의무공급비율, 입주자의 자격요건(청약 통장 등에 가입하여 1순위 자격을 획득한 자)의 적용을 배제하고 기업 자율에 맞길 필요가 있다. 또한 기존의 선분양 방식을 허용하되, 외국의 경우와 같이 초기 계약금만 지불하는 청약행위로만 허용하는 것이다. 이러한 청약행위로의 선분양허용은 소비자들에게는 원하는 주택을 미리 선점한다는 이점과 함께 공급자에게도 금융기관으로부터 자금을 용이하게 조달하는 수 있는 이점이 있어 시장에 매우 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단된다. 그리고 중장기적으로는 공공주택시장이 제대로 정착되면 민간 주택시장의 주택공급은 시장 자율에 맡겨야 할 것으로 판단된다.
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