중규모 상업용 부동산 개발사업의 타당성 분석에 관한 연구 : 종로3가 우정빌딩 사례를 중심으로 = A Study on Feasibility Analysis of the Medium-Scale Commercial Real Estate Development Project
저자
발행사항
서울 : 건국대학교 부동산대학원, 2009
학위논문사항
학위논문(석사)-- 건국대학교 부동산대학원 : 부동산학과 2009. 8
발행연도
2009
작성언어
한국어
주제어
DDC
332.6324 판사항(22)
발행국(도시)
서울
기타서명
A Study on Feasibility Analysis of the Medium-Scale Commercial Real Estate Development Project
형태사항
viii, 60 p. ; 26cm
일반주기명
지도교수: 유선종
참고문헌: p. 56-57
소장기관
최근 우리나라의 부동산 시장은 전 세계의 경기침체와 더불어 침체기에 접어들었다. 2007년 미국에서 시작된 서브프라임 모기지 사태로 인하여 국내의 많은 외화가 빠져나가기 시작했고 이는 전체적인 경기 침체, 부동산시장의 하락으로 이어지고 있다. 하지만 부동산에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있으며 최근 서울시에서 추진 중인 도시균형 발전사업과 한강르네상스 사업 등으로 인하여 도심 곳곳에서 많은 개발 사업의 움직임이 시작 되고 있다. 본 연구의 사업지도 이러한 서울시의 정책에 걸맞은 도심 한복판에 위치해 있다. 따라서 본 연구에서는 토지의 효율적인 이용을 위한 최상의 개발 사업 모델을 찾기 위하여, 분양사업과 임대사업으로 나눈 후 민감도분석을 통하여 사업수지 분석을 실시하였다.
분양사업에 따른 사업수지 분석을 위하여 총 분양가를 산정해 보니 약 639억 원이었으며, 투자비를 제외한 수익금은 약49억8천만 원으로 나타났다. 총 투자비 대비 수익률을 보면 8.46%로 조사 되었고, 이중 차입금을 차감한 순수자기자본 대비 수익률은 14.10%로 나타났다.
이를 기본 가정으로 하여 분양가와 분양률 및 이자율에 따른 민감도 분석을 실시해본 결과, 분양가가 ㎡당 7,981천원이고 분양률이 약87%이하에서는 마이너스(-)수익률이 발생한다. 또한 분양가가 ㎡당 9,887천원이고 분양률이 95%일 때는 약 53.76%의 수익률을 예상할 수 있는데 이 경우의 분양가와 분양률은 현실적으로 적절하지 못한 것으로 판단된다. 따라서 이 개발 사업에 대하여 임대에 따른 사업수지 분석을 실시해 볼 필요가 있다.
임대사업에 따른 사업수지 분석을 해본 결과 IRR이 22.83%, NPV가 16.596,425천원으로 조사되었다. 임대료와 공실률 및 이자율에 따른 민감도 분석을 실시해 본 결과 공실률이 25%이고 임대료가 ㎡당 45천원일 때 IRR이 16.75%가 나왔는데 이는 자기자본에 대한 요구 수익률 15%보다 큰 수익률을 나타낸다. 이는 사업을 진행해도 무방하다는 것을 나타내며 임대사업이 분양사업보다 더 높은 수익을 가져다 줄 것이라는 것을 의미한다. 적절한 수익률을 내기 위한 임대사업 모델은 임대료가 ㎡당 60천원 이상이고 공실률이 5%이하 라는 결론을 도출할 수 있다.
결론적으로 가장 안정적인 중규모 상업용 부동산 개발사업의 모델을 살펴보면 초기 투자비용과 금융비용의 부담을 줄 일 수 있고, 인플레이션 헤지 및 자산의 포트폴리오 효과와 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있는 ‘일부 분양과 일부 임대 사업 모델’이 가장 효율적인 개발 사업 모델이라고 할 수 있다.
The Korean real estate has recently entered a period of recession along with the global economic slump. Owing to the situation of the subprime mortgage that started in US in 2007, many foreign currencies have begun to flow out from Korea, which has led to the whole economic slump and a drop in the real estate market. But a demand for real estate is continuing to increase steadily and many development projects are beginning to occur everywhere in Seoul due to the urban balanced development project and Han River Renaissance Project recently promoted in Seoul. The project site for this study is located in the downtown well-matched with this policy of Seoul Hall. Accordingly, this study attempted to divide the project into the installment sale project and the lease project and then conduct business profitability analysis through sensitivity analysis to find out the up-to-date development project model for efficient land use.
For the analysis of the project profitability related to the installment sale project, an attempt was made to calculate the total selling price, which accounted for about 63,900,000,000won. The gains except the amount invested were found to account for about 4,980,000,000won. The ratio of total amount invested to gains was found to be 8.46%, and the ratio of equity to gains minus the loan was found to be 14.10%.
An attempt was made to conduct sensitivity analysis related to the selling price, sale rate and interest rates with this as a basic assumption. The selling price is 7,981,000won per ㎡. and the negative rate of return occurs under the condition that the sale rate is less than about 87%. And it can be forecasted that the return rate of about 53.76% will occur when the selling price is 9,887,000won per ㎡ and the sale rate is 95%. In this case, it is judged that the selling price and the sale rate are realistically inappropriate. Accordingly, it is necessary to conduct project profitability analysis related to the lease in relation to this development project.
An attempt was made to conduct project profitability analysis related to the lease business. As a result, it was found that IRR was 22.83%, and NPV was 16.596,425,000won. An attempt was made to conduct sensitivity analysis related to the rent, vacancy rate and interest rates. As a result, it was found that the internal rate of return(IRR) was 16.75% when the vacancy rate was 25% and the rent was 45,000won per ㎡. This shows the greater rate of return than 15%, the required rate of return on equity. This implies that it is good to promote the project. This means that the lease business will bring about the higher profit than the apartment sale business. It can be concluded that the lease business model for leading to the proper rate of return is that the rent is more than 60,000won per ㎡ and the vacancy rate is less than 5%. In conclusion, an investigation of the model for the most stable medium-sized commercial property development project shows that the most efficient development project model is the partial sale and partial lease project model that enables the burden of initial investment costs and financial costs to be reduced and can expect the effect of inflation hedging and the portfolio effect of assets and stable cash flow.
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