초고층 건축물의 공간적 분포와 입지적 특성분석 : 서울을 중심으로
저자
발행사항
서울 : 연세대학교 대학원, 2008
학위논문사항
학위논문(박사)-- 연세대학교 대학원 : 도시공학과 2008.8
발행연도
2008
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
서울
기타서명
Spatial patterns and locational characteristics on tall buildings in Seoul
형태사항
xi, 140 p. : 삽도(일부채색) ; 26 cm
일반주기명
지도교수 : 김갑성
소장기관
The objective of this doctoral thesis is to analyze the spatial distribution and locational characteristics of tall buildings in order to propose a proper location and to find out legal improvement. For the purpose of this study, 149 analytical sites-144 tall buildings that were approved by Mayor of Seoul, 2 buildings under construction, 3 sites over 100 stories under planning-are subject of this research on spatial distribution and locational characteristics of tall buildings To begin with, in theoretical approaches, the definition of tall building, comparative study of legal system and developmental cases are reviewed. As well as to analyze spatial patterns of tall buildings, the spatial hierarchy of Master Plan of Seoul, main usage of the building, Zoning Area District, size of lot, FAR(Floor, Area Ratio), stories, year of completion, land price, distance from CBD, Accessibility, natural landscape are used as the analytical contents and conditions in this study. Especially, it is important to investigate the consensus the perspectives of tall building, thus citizen, professionalists, public officials are participated in questionnaire. The analytical method of this study is Frequency Analysis, Cross Tabulation Analysis in basis of Descriptive Statistics. Hedonic Price Function Model is used to characterize spatial distribution and locational characteristics of tall buildings. In this analysis, Dependent Variable is 'Tall Building' and Independent variables are composed of 9 characteristic variables. And Multiple Regression Analysis is utilized to categorized the locational characteristics of tall buildings. The result of this study is summarized as follows. Firstly, There is no legal considerations on tall buildings which is different from general buildings. Thus proper computation of Building Area Ratio, regulations on shelter, heliport, elevator, parking, usage should be prepared. Secondly, 50.9% of tall buildings are located in general regions out of Urban Center according to Master Plan. This result indicates that present tall buildings are not linkage of natural landscapes in city. It is necessary to consider deciding the proper location of tall building in harmony with urban landscape and management. Thirdly, 94.1% over 50 stories building including under construction are placed in river side and park side. In near future over 600m tall building will be constructed in Yongsan International Business District. It is desirable that the proper location of tall buildings can be estimated Han River side. So with is it the result of questionnaire. As result of locational distribution in basis of distance from CBD, Yoido region has proper conditions to placed office building and The region of Seocho and Gangnam-Gu have feasibility to locate residential and commercial mixed used building. Fourthly, the existing situation(63.9%) of Zoning Area of 144 sites(over 30 stories) are designated with General Commercial Zoning Area. However the main usage of over 100 stories tall buildings under planning in Seoul consist of diverse functions - office, accommodation, commerce, culture ect..There are two types how to approach the spatial patterns and locational characteristics of tall buildings. One is the concept of self-vertical city, the other is to decide quantity of residential space among total area. Fifthly, Pure Regression Analysis of locational characteristics results in a lots of low-rise buildings in CBD. And there is a little interaction between building story and average rent. As well as the interactive analysis on building story and usage explains that residential buildings in CBD are lower than the other region. In Seoul tall buildings that were approved Between 1998 and 2003, there are wider residential space than office and commerce. Official Land Price and distance from CBD have a light impact to building story. That is to say, building usage has an important influence to tall building stories. The regional impact of tall buildings is similar in Seoul. There are a lot of tall offices and commercial buildings in CBD than residential function. This doctoral thesis has a significant meaning to propose touchstone of theoretical study on the spatial distribution and locational characteristics of tall buildings. Afterward intensive study on tall building should be advanced in basis of this study. there may be optimal location of tall building for formating urban landscape, proper distribution of building usage in linkage of land use planning, variable influence of microclimate in city, verification of propriety on the quantity and quality of infrastructure-traffic road and green open space-in urban studies, the analysis on the degree of satisfactory of residential QOL(Quality of Life) for inhabitants in tall building, positive and negative impact to inhabitants around tall building in socio-economic studies
더보기본 연구의 목적은 초고층 건축물의 공간적 분포와 입지적 특성을 분석하여 서울시의 초고층 건축물 입지적 대안들 중 가장 적합한 입지지역을 제시하고 현재의 제도적, 법규적 개선방안을 도출하는 데 있다. 이를 위해 서울시에서 사용 승인한 30층 이상 건축물 144개소, 건축 중 2개소, 그리고 100층 이상 초고층 건축을 추진 중인 3개소 등 총 149개소를 대상으로 공간적 분포, 입지 특성에 대한 분석이 이루어졌다. 이론고찰에서는 초고층 건축물의 정의, 국내·외 이론, 법과 제도, 국내외 사례가 검토되었고, 초고층 건축물의 공간적 분포 분석을 위해 주용도·도시기본계획상의 중심지 위계·용도지역·대지면적·용적률·층수·준공연도·지가·도심으로부터의 거리· 교통접근성·자연경관 여건이 조사되었으며,또한 시민, 전문가, 공무원에 대한 설문조사를 실시하여, 서술적 통계를 중심으로 빈도분석 및 교차분석을 실시하였다. 초고층 건축물의 입지특성 분석모형으로 헤도닉 가격모형을 사용하였으며 초고층 건물 층수를 종속변수로 하고, 9개의 특성변수를 독립변수로 하는 다중회귀 분석을 단순회귀 함수 형태로 실시하여 입지특성을 분석하였다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다.첫째로, 현재까지 법적·제도적 측면에서 일반건축물과 구별되는 초고층 건축물에 대한 별도의 고려는 전무한 실정으로 초고층 건축계획에 장애요인으로 작용하고 있는 건폐율 산정방식, 피난층 규정, 핼리포트 설치규정, 엘리베이터 설치기준, 주차장 확보기준, 용도제한규정 등은 시급히 초고층 건축에 적합한 별도의 기준으로 마련되어야 할 것이다.둘째로, 도시기본계획의 중심지 위계 계획상 분포상황을 분석해 볼 때 전체 50.9%가 도심·부도심·지역중심이외의 지역에 분포됨을 확인할 수 있었다.이는 지금까지의 초고층 건축물 입지가 도시 전체차원의 스카이라인계획 또는 거시적인 도시계획의 틀 아래 결정되는 시스템이 아니었다는 것을 보여주는 것으로 장래 초고층 건축물의 입지는 도시경관과 도시관리를 고려하여 전체적인 도시관리계획 틀 속에서 결정되게 함으로써 초고층 건축물의 적정입지를 예측가능하게 하고, 높이도 합리적·계획적으로 관리되도록 하여야 할 것이다.셋째로, 서울에서 건립되었거나 건립을 추진 중인 50층 이상 초고층 건축물을 자연경관 여건분포로 볼 때 94.1%가 한강, 하천, 공원변에 입지하고 있는 것으로 분석되었다.한강변에 있는 철도공작창 부지가 용산 국제업무지구로 개발되어 초고층 건축물이 건립되듯, 향후 한강변의 일정한 지역에 초고층 건축물입지가 바람직하다고 판단된다. 설문조사에서도 초고층 건축물의 적정입지는 한강변이 적합한 것으로 조사되었다.그리고 도심으로부터의 거리별 입지 분포에서 조사된 바와 같이 여의도에는 업무 중심형, 서초·강남지역에는 주거복합형 고층 건축물입지가 타당한 것으로 조사되었다.넷째로, 30층 이상 고층 건축물 144개소에 대한 용도지역 조사결과 일반상업지역이 63.9%로 대부분을 차지했으나, 주용도에 있어서는 설문조사 결과 초고층건축시 중요도가 가장 낮은 기능으로 응답된 주거기능(공동주택)이 68.0%를 차지하고 있었다. 다만, 최근 서울에서 추진 중인 100층 이상 건축물을 업무·숙박·판매·문화 등 다양한 용도가 혼합되어 추진되고 있는데, 100층이상 초고층 건축물의 용도는 자족적인 수직도시 개념으로 접근하되 직주근접을 이루도록 주거용도는 일정비율의 기준을 정하여 입지시키는 것이 바람직 할 것이다.다섯째로, 초고층 건축물의 입지특성을 단순회귀 함수형태로 분석한 결과 도심지역의 층수가 낮아지는 것으로 나타났고, 층수가 평균 임대료에 주는 영향이 적을 것으로 나타났다.그리고 건축물의 용도가 층수에 주는 영향을 분석한 결과 도심지역에서 주거용도가 더 낮은 것을 알 수 있었고, 또한 1998년에서 2003년에 승인된 건축물의 주거용도가 상업·업무용보다 높을 것으로 나타났으며, 공시지가와 도심으로부터의 거리는 층수에 큰 영향을 주지 않는 것으로 분석되었다.즉, 초고층 건축물의 층수는 용도의 영향이 가장 크게 나타났으며 특히, 공동주택이 분석기간 동안 초고층 개발이 두드러졌다.초고층 건축물에 대한 지역적인 영향은 전반적으로 비슷하게 나타났고, 도심에서 상업·업무용도의 층수가 높고 주거용도의 층수가 낮게 나타나 도심에서 업무용도의 개발이 많음을 보여주고 있다. 본 연구는 초고층 건축물이 입지한 지역적 분포와 특성을 중심으로 진행하여 본격적인 학술연구의 시금석 역할을 제공하였다는 점에서 나름대로의 의미를 지니고 있다.향후에는 본 논문을 기초로 도시계획분야에서는 도시경관형성과 관리를 위한 최적입지유도방안, 도시기능상 토지이용계획과 연계한 초고층건축물용도의 적정배분, 도시내 미기후의 변화영향과 교통·녹지등 기반시설과의 적정성 검증도 필요한 연구 분야이며, 사회경제적 분야에서는 입주민들의 주거 및 생활만족도 분석과 주변 지역주민들에게 끼친 긍·부정적 영향 검토를 구체적으로 분석하는 연구가 필요한 것이다
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