최적화 기법을 활용한 주거형 오피스텔 프로젝트 수지분석 모델 개발 = Financial Analysis Model Development by Applying Optimization Method in Residential Officetel.

국문 초록 (Abstract)

과거 국내 건설 경기는 도시화·경제발전과 더불어 수요 공급에 대한 선호도가 변화되고 이에 따른 부동산의 개발 사업 역시 변화되고 있다. 이에 맞춰 정부에서는 인구감소에 따른 1인주거, 핵가족화에 따른 소형주택의 수요증가에 대응하고, 부동산 전월세 시장을 안정시키기 위해 다양한 부동산 정책 중 하나로 오피스텔의 건축기준에 대한 규제를 완화하고 있다. 2009년 도시형생활주택 제도, 2010년 준주택 제도를 설립하여 오피스텔을 준주택의 범주에 포함시켜 소형주택 및 임대 주택의 대안으로 활용하였고, 2012년에는 매입임대주택사업에 오피스텔을 편입시켜 임대주택에 준하는 세재 혜택을 도입하였다. 2013년에는 준공공 임대주택도입 오피스텔 구입자금 지원과 각종 조세감면, 2014년 오피스텔의 분양보증제도 도입과 함께 중도금 대출보증제도를 시행하는등 다양한 규제 완화와 더불어 오피스텔이 임대수익형 상품으로 큰 관심을 모으면서, 공급과 오피스텔 건축에 대한 투자수요가 크게 증가하게 되었다. 그러나 이러한 정부의 지원은 원룸형 과잉공급을 유발하여 미분양과 공실률이 증가하면서 와 같이 임대수익률 또한 지속적으로 하락하게 되었다. 이러한 임대주택 등에 대한 임대수익률 하락은 오피스텔 임대 수익률에도 영향을 미침으로 최근까지 증가했던 오피스텔 공급에도 부정적인 영향을 주고 프로젝트의 중단 등 문제점이 발생하고 있다. 이러한 문제점의 원인은 여러 변수를 고려하지 않고 하나의 확정된 결과 값으로 사업성을 분석하는 기존의 결정론적 방법 때문이다. 건축 프로젝트 개발사업은 변동적이고, 불확실한 조건 아래 수익률이라는 미래의 불확실한 변수를 예측하여 사업성을 판단해야한다. 따라서 사업성 분석을 위해 사업요인들의 동적 관계를 고려하여 쉽고 빠르게 시뮬레이션 할 수 있는 모델 개발이 필요하다. 최근 신뢰성을 높이기 위하여 확률론적 분석 방법인 시스템 다이내믹스, 몬테카를로 시뮬레이션 방법 등에 의한 사업타당성 분석 연구가 진행되고 있다.
민간 건축개발 사업의 리스크 분석을 연구함에 있어 확률론적 분석방법에 의한 연구를 살펴보면 주로 공동주택을 제외한 다양한 프로젝트 유형에 따른 리스크 분석방법의 연구가 이루어지 않았다. 이에 오피스텔을 대상으로 최적화 기법을 활용한 주거형 오피스텔 프로젝트 수지분석 모델 개발을 목적으로 한다. 첫째, 선행연구 고찰을 통하여 오피스텔 개발사업의 리스크을 파악하고 확률론적 방법에 대해 문헌고찰을 수행한다. 둘째, 주요 리스크 요인을 조사하고, 이후 직접적인 리스크 요인을 확정한다. 또한 인과지도를 작성한다. 셋째, 작성된 인과지도를 토대로 비용-수입모델 구축을 수행한다. 넷째, 몬테카를로 시뮬레이션을 활용하여, 각 변수별 최적화 모델 구축을 수행한다. 다섯째, 리스크 변동 범위 및 최적화 값을 도출한다. 본 연구에서 제안한 모델은 오피스텔개발사업의 실행여부를 결정하는 의사결정권자 및 이해관계자에게 의사결정 도구로써 도움을 줄 수 있을 것으로 판단된다.

본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 프로젝트의 비용(금융비용, 건축비용, 토지비용, 기타비용)과 수입(오피스텔, 아파트, 상가, 분양률, 중도금조건)의 리스크관리범위 시스템 구축이 가능하다.
둘째, 최적화기법을 활용한 목표 수익률에 따른 비용-수입 비용 중 큰 최적대안을 선정할 수 있다.
셋째, 건설프로젝트 초기 계획 시 사업성 판단을 위한 시스템으써 활용을 기대할 수 있다.
넷째, 즉, 사업 타당성 검토 시 사업비 대비 최대 수익률을 만족하는 적정 값을 도출할 수 있음을 확인하였다. 이를 통해 사업기간동안 발생할 리스크를 최소화할 수 있다.
다섯째, 사례 프로젝트의 사업 진행에서 가정조건을 수립하여, 목표 수익률에 맞춰 그에 대한 적정 분양가를 도출 할 수 있다.
본 연구에서 제시한 모델이 향후 새로운 형태의 리스크관리방법 또는 문제 발생 시 관련 이해관계자의 객관적인 판단의 도구로써 도움을 줄 수 있을 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약 ⅰ
• 목 차 ⅲ
• 표 목 차 ⅴ
• 그림목차 ⅵ
• I. 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 1
• 1.2 연구목적 3
• 1.3 연구범위 및 방법 4
• II. 이론적 고찰 6
• 2.1 수지분석 분석 개념 및 내용 6 2.1.1 수지분석 분석 개념 6
• 2.2 시스템다이내믹스 개념 및 내용 7
• 2.2.1 시스템다이내믹스 개념 7
• 2.2.2 시스템다이내믹스 적용방법 9
• 2.3 몬테카를로 시뮬레이션 10
• 2.3.1 몬테카를로 시뮬레이션 분석 방법 10
• 2.4 오피스텔 개발 사업 11
• 2.4.1 오피스텔 개발사업의 특징 11
• 2.5 선행연구 고찰 13
• 2.6 기존 연구와의 차별성 18
• III. 수지분석 모델 19
• 3.1 수지분석 항목 선정 19
• 3.2 수지분석 인과지도 작성 22
• 3.2.1 오피스텔 개발사업 인과지도 23
• 3.2.2 금융비용 인과지도 24
• 3.3 오피스텔 수지분석 모델 구축 26
• 3.3.1 수입모델 26
• 3.3.2 비용모델 30
• 3.4 수지분석 모델 검증 35
• 3.4.1 사례적용 및 검증 35
• IV. 수지분석 기반 최적화 모델 구축 39
• 4.1 개요 39
• 4.4.1 개요 39
• 4.4.2 최적화모델 39
• 4.2 수지분석 기반 최적화 모델 인과지도 41
• 4.3 수지분석 기반 최적화 모델 43
• 4.4 수지분석 기반 최적화 모델 프로세스 45
• 4.5 수지분석 모델 기반 최적화 모델 46
• 4.6 한계범위 설정 48
• 4.7 사례검증 49
• V. 결론 51
• 참고문헌 53
• Abstract 55
• [부록] 시뮬레이션 모델 방정식 57