인천공항 공항복합도시 개발사업 활성화에 관한 연구 : 자본조달방식 개선을 중심으로 = A Study on Activation Methods of Airport City Development of Incheon Airport
저자
발행사항
고양 : 한국항공대학교 일반대학원, 2013
학위논문사항
학위논문(석사)-- 한국항공대학교 일반대학원 : 항공경영학과 항공경영 2013. 2
발행연도
2013
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
경기도
형태사항
118 ; 26cm
일반주기명
지도교수:김기웅
소장기관
Incheon Airport which opened in March 2001 and has been growing a world-class hub in the North-East Asia through the growth of traffic volume and passengers service quality, stable operating. But, the airport city development part which create the biggest synergy with the airport isn't made remarkable achievements.
Recent airport area is changing in the core area for national growth beyond the facilities of the center of the transportation function through a combination airport and airport city because the airport area is secured international accessibility and convenient infrastructure. Due to these strengths, airport city is the best place to develop business, tourism and aviation-related businesses.
This study is presented in ways that can enable the development of airport city to find out the problems of development projects. Target businesses are the accommodation, business, commercial, entertainment, tourism functions except the logistics function. Airport city development of Incheon airport is being promoted in the land lease way to attract the private companies, but the conditions to raise capital of the best thing which is to promote development business are very unfavorable. So those parts need to be improved for the activation of airprot city development projects.
First, a review about the core functions of airport city must be preceded in order to attract investors such as strategic or financial. At this study presented two functions which the casino facility only for foreigners as a facility for cash cow and convention & exhibition facilities for to gather tourists.
Second, the next step after selection of the functions need to decide how to raise the funding. So this study was analyzed the types of funds available to compare the business conditions of Incheon Airports Corporation and the fund types to be used at recent new real estate development market. And presented three methods which securing of the strategic investors, the expansion of equity and the combination between the various capital source. Especially in order to the expansion of equity need to improve the condition of Incheon Airports Corporation's approval during the operating period, because strategic investors require a free exit without any interference. Also investors is possible to direct financing like the mezzanine or the issue of shares. The combinations between the various capital source presented PFV(Project Financing Vehicle) + REITs or PFV + the real estate fund. These methods are the best choices to stimulate development activities.
인천공항은 2001년 3월 29일 개항 이래 11년이 지났으며, 그동안 여객, 화물, 세계공항서비스 평가, 공항운영, 매출증대 등 다양한 분야에서 눈부신 성장을 이룩하여 동북아시아 지역의 허브공항으로써 성장해 나아가고 있다.
그러나 이러한 공항의 성장에 비하여 현대 공항개발의 핵심이면서 가장 큰 시너지(Synergy) 창출이 가능한 공항복합도시(Airport City) 분야에서는 아직 괄목할만한 성과는 이루지 못하고 있는 실정이다. 현대의 공항은 단순 교통기능 중심의 교통인프라시설을 탈피하여 공항과 공항주변지역의 조화로운 개발을 도모함으로써 새로운 국가 경제성장을 위한 핵심지역으로 변화하고 있다. 즉 새로운 교통수단의 발달에 따라 교통수단의 집결지를 중심으로 도시가 형성되고 성장해 왔던 것처럼, 21세기는 항공의 시대로써 공항을 중심으로 새로운 국가 신성장을 위한 도시를 체계적으로 계획하고 개발하는 것이 요구된다. 따라서 본 연구에서는 중요성이 더욱 높아지고 있는 공항복합도시의 개발 활성화를 위하여 인천공항 개발사업의 문제점을 발굴하고 개선방안을 도출하는데 초점을 맞추어 연구를 진행하였다. 특히 투자유치 대상지역으로 물류기능 유치를 위한 지역을 제외하고, 업무, 상업, 숙박, 위락, 관광기능 등을 유치하기 위한 국제업무지역 등을 대상으로 선정하였다.
공항복합도시는 현대 공항개발의 하나의 트렌드이며 해외 주요공항들도 대부분의 공항에서 공항복합도시를 개발 중에 있거나 계획을 수립하여 추진중에 있다. 이렇게 공항주변지역 개발 중요성이 부각된 배경에는 공항지역이 갖고 있는 편리한 인프라와 국제적 접근성을 확보하고 있어 국제적 교류가 활발해진 현대사회에서 기업들에게는 최고의 비즈니스 장소를 제공할 수 있으며, 국가적 차원에서는 전략적으로 외국관광객의 유치, 항공과 관련된 다양한 산업을 육성하여 고용을 창출하고 경제발전을 도모할 수 있는 최적의 장소이기 때문이다.
하지만 인천공항지역은 공항과 시너지창출이나 국가발전을 견인할 만한 성과는 아직 이루고 있지 못하고 있는데, 그 이유로써 토지임대를 통한 민간투자유치사업으로 개발을 추진하면서 개발사업 추진에 가장 중요한 자본조달에 매우 불리한 사업조건을 제시하고 있는 것으로 나타났다. 여기에는 정부정책상 또는 공항공사에서 제시하는 사업조건상 불리한 투자조건을 제시하고 있어 이 부분의 개선이 필요한 것으로 검토되었다.
또한 자금조달을 위해서 선행되어 검토되어야 할 부분은 도입기능으로 인천공항의 지리적 이점, 중국관광객의 성장 등을 배경으로 복합리조트 개발의 필요성을 제시하였으며, 세부도입기능으로 관광객의 집객과 소비촉진을 도모할 수 있는 전시ㆍ컨벤션 기능과 전체 복합리조트의 Cash Cow 역할을 담당할 기능으로 외국인전용카지노시설을 제시하였다. 이는 자금조달계획을 수립하기 전에 도입기능에 대한 충분한 검토를 통해 NPV, ROI 등 사업성을 검증하여 투자기반을 확보하는 것이 전재되어야 자금조달을 위한 재무적투자자(FI, Financial Investors) 및 전략적투자자(SI, Strategic Investors)의 확보가 가능하기 때문이다.
다음으로 최적의 도입기능을 선정하였다면 자금조달 계획의 수립이 요구된다. 이에 대한 부분으로 최근 부동산 개발시장에서 자금조달에 대한 다양한 자금원천을 검토하고 투자유치가 가능한 자금원천별 투자형태 및 자금의 유형을 분석하여, 제시된 자금의 유형을 공항공사의 사업조건과 비교 검토를 실시함으로써 도입이 가능한 형태의 자금유형을 분석하였다. 이런 과정을 통하여 공항복합도시 개발사업의 활성화를 위한 방안으로 전략적투자자 확보, 자기자본 확충의 필요성과 자금원천간의 결합을 통한 자금조달 방안을 제시하였다. 자기자본 확충을 위해서는 운영단계에서 지분승인 조건에 대한 완화를 통하여 메자닌과 같은 직접금융형태의 자금조달방안을 제시하였으며, PFV + REITs, PFV + 부동산펀드의 결합구조를 통해 자금을 조달하는 방안을 제시하였다. 본 논문을 통하여 제시하고자한 공항복합도시 개발의 활성화 방안은 현시점에서 가장 합리적인 개발방안으로 사료된다.
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