不動産 관련 租稅가 不動産去來에 미치는 影響 分析硏究 = (A)Study on the Influence of the Real Estate Taxes over Real Estate Transactions
저자
발행사항
서울 : 고려대학교 정책대학원, 2008
학위논문사항
학위논문(석사)-- 고려대학교 정책대학원 : 세정학과 2008. 8
발행연도
2008
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
서울
형태사항
viii, 112 p. : 삽도 ; 26 cm.
일반주기명
지도교수: 강성진
참고문헌 : p. 104-107
DOI식별코드
소장기관
The government has continued to present diverse real estate policies, but because they have not reflected the conditions of the markets properly, many local construction companies face a crisis with much of their apartment houses unsold, while people should rely entirely on the external conditions for their decision about whether they should own their houses or rent them due to the strict control of housing financing. Moreover, the rental housing projects financed by private capital have more soured due to the insufficient tax incentives, while the overgrown public sector competes with the private sector ironically.
In particular, the Participatory Government published a series of real estate policies on October 29, 2003 and August 31, 2005 in an effort to stabilize the housing prices and check the real estate speculations with the reinforces tax polices characterized by higher real estate ownership tax rates, higher capital gain tax rates and taxation references based on the actual transaction prices.
In general, tax is defined as the payment in cash without any direct reward required of every citizen who fulfills the legal conditions for taxation in order to gain the financial revenues for nation's or local autonomous administrations' expenditures. Tax is levied according to the 3 basic principles of legal taxation, fair taxation and bona fide tax payment and the real estate taxes follow such principles, too. The real estate taxes are divided depending on forms of transaction into acquisition tax, rental and ownership tax, transaction and capital gain tax or depending on the taxing authorities into national and local taxes.
On the other hand, functions of the tax are both positive and negative, and such dual functions appear in land and housing markets in various combinations. Therefore, central and local autonomous administrations intervene in the land and housing markets in order to correct the problem of uncertain markets and stabilize them to make them function positively. In particular, since the real estate markets are uncertain by nature, government's intervention in them may well be justified in view of external effects of economy and characteristics of the public goods, but from other perspective, since government's intervention may well cause the social problem, namely 'government failure,' the government makes efforts to intervene in the real estate markets as little as possible based on the ideology of market economy.
Meanwhile, government's composite real estate policies including higher aggregate income tax rates, higher capital gain tax rates and taxation based on the actual transaction prices, all designed to achieve the policy goal of stabilized real estate prices, seem to have conduced more or less to checking the rising housing prices, but they are assessed to have caused the recession of the real estate markets and restricted the real estate ownerships too severely because they were too excessively centered about regulations not reflecting the reality. With such basic conceptions in mind, this study was aimed at analyzing the effects of such real estate tax systems as capital gain tax on the real estate markets, assuming that the real estate tax systems were important policy variables affecting the real estate markets.
A higher rate of the tax related with houses would result in higher housing prices as suggested by the theory about the locking effects of the capital gain tax or the DiPasquale-Wheaton-Colwell model. Hence, it may well be important for future housing policies to analyze how higher rates of such housing-related taxes would affect the housing markets. In addition, such analysis may well provide for some important data to judge whether government's intervention in the housing markets would lead to stabilization of the housing prices or not in the housing markets dictated by the capitalism market principle.
This study conducted a correlation analysis to determine the effects of the housing-related taxes on transactions and prices of houses in the housing markets, by referring to the data about housing transactions and prices as well as housing constructions in 2006 and 2007 after government's composite real estate polices published. Specifically, this study empirically analyzed the effects of the housing-related taxes in the three directions. First of all, in order to analyze the effects on housing transactions, the houses were categorized by scale, cause of transaction and use. The effects of the taxes were analyzed also in view of land and housing price fluctuations Lastly, in order to analyze the effect of stabilizing the housing markets, housing supplies by year, month and housing type were examined.
As a result, it was found that government's extremely uniform regulation of the real estate markets had resulted, particularly due to the locking effects of the capital gain tax, in higher housing prices, shortage of housing supplies, transfer of tax burden to consumers and higher consumer prices thereof and other diverse social problems. In particular, the excessive regulation of the capital markets would face undesirable responses from the markets.
Thus, it is deemed necessary for the government to intervene in the real estate markets to a possible minimum extent when designing the tax policies for the real estate markets, and thereby, support the markets to function efficiently. To be specific, reduction and exemption of the capital gain tax, financial supports to housing construction and deregulation of the developments would serve to increase the housing supplies and lower the housing prices. In particular, if the housing prices should be determined by demand and supply in the markets, the quality of housing services would improve. In short, housing prices may well be influenced by the extent of government's intervention. However, if efficiency of housing markets should be emphasized too much, the problems of unfair distribution of resources in the housing markets and unfair gap of housing life among income classes would worsen more. Accordingly, it is deemed desirable to pay attention to responses from the housing markets and avoid the extreme regulations of housing markets. Then, the goals of stabilized housing markets and improved housing welfare would be achieved, while the housing markets maintain their efficiency and equilibrium.
과거 정부는 부동산분야에 다양한 정책을 지속적으로 제시해 왔지만 시장의 정확한 속성을 파악하지 못해 지방은 미분양속에 건설업계는 위기에 빠져 있고, 주택금융은 규제 속에 자가 소유냐 전세냐의 결정을 외부적으로 의존해야 하는 상황에 처해있다. 그리고 민간임대주택사업은 과거의 조세지원수준에서 더욱 열악해져 있는 상황이고, 비대한 공공부문이 민간과 경쟁하는 파행적인 국면에 처해있다.
특히, 참여정부 들어 2003년 10ㆍ29 정책 및 2005년 8ㆍ31 부동산정책 등은 주택시장의 가격안정화를 위한 투기의 차단을 목적으로 부동산 보유 및 양도에 대한 세율을 크게 강화하고 실지거래가액으로 과세표준을 설정하는 등 주택관련 조세를 강화하였다.
일반적으로 조세(tax)는 국가 또는 지방자치단체가 그의 경비 충당을 위한 재정수입을 조달할 목적으로 법률에 규정된 과세요건을 충족한 모든 자에게 직접적인 반대급부 없이 부과하는 금전급부이다. 이는 조세법률주의, 조세평등주의, 신의성실의 원칙의 3가지 기본이념(지침)에 의해 부과되며, 부동산 조세 또한 이러한 이념에 입각하여 적용되고 있다. 이러한 부동산 조세는 거래형태에 따라서 취득세, 임대ㆍ보유세제, 매매ㆍ양도세제로 구분되며 그 유형은 국세와 지방세로 분류된다.
이러한 조세의 기능은 긍정적인 기능과 부정적인 기능으로 구분되며 토지 및 주택시장에서 다양하게 나타난다. 이러한 결과는 국가 및 지방자치단체가 토지시장이든 주택시장이든 간에 시장에서 발생되는 불확실성을 시정하고 토지 및 주택시장의 안정을 통한 시장의 기능을 효율적으로 유지시키기 위한 보조기능을 수행하게 된다. 특히, 부동산 시장의 불확실성의 특성에 따른 정부의 시장개입은 외부효과, 공공재화의 특성에 따라 정당화되지만 다른 한편으로는 또 다른 부동산시장의 사회적 문제를 파생시키는 요인 즉, 정부의 실패(government failure)로 직결되어 시장주의에 입각한 제한된 최소한의 개입을 하고 있다.
한편, 부동산 가격 안정화라는 정책목표를 달성하기 위해 종합소득세 세율인상, 양도소득세 강화, 실지거래가액 기준으로 하는 과세표준의 적용 등 부동산조세 종합특별대책은 집값의 상승을 억제하는데 다소 기여했으나, 현실을 고려하지 않은 과도한 규제 위주의 정책으로 부동산시장의 침체와 재산으로서의 부동산 소유권을 지나치게 구속하는 결과를 초래한 것으로 평가되고 있다. 따라서 부동산 관련 정책변수인 양도소득세 등의 부동산 관련세제의 영향으로 인한 부동산 시장의 영향을 파악하는데 본 연구의 목적을 두고 연구를 진행하였다.
주택과 관련한 조세의 세율인상으로 인한 효과는 양도소득세의 잠김효과와 DiPasquale-Wheaton-Colwell 모형처럼 주택가격의 상승을 초래하게 된다. 그렇다면 이러한 주택관련 조세의 인상이 실제로 주택시장에서 어떻게 나타나는가를 분석하는 것은 향후 주택정책을 시행하는데 있어서 중요한 의미를 가진다고 할 수 있다. 또한 자본주의 시장원리에 입각한 주택시장에 있어서 정부의 개입이 과연 주택가격을 안정화하는데 효율적인가 아닌가를 판단할 수 있는 중요한 자료를 제공할 수 있다.
본 연구에서는 주택관련 조세의 영향이 주택시장에서 주택거래와 주택가격에 어떠한 영향을 미치는지 상관분석을 통하여 분석하였고, 주택관련 세율을 인상한 시점 이후인 2006년부터 2007년도의 주택시장에의 주택거래 현황 및 주택가격의 현황, 그리고 주택건설 실적자료를 이용하여 향후 주택가격에 미치는 영향을 진단하였다. 구체적으로 주택관련 세제로 인한 영향을 3가지로 나누어 실증분석 하였다. 먼저 주택거래의 영향력을 분석하기 위해 건물규모별, 건물거래원인별, 건물용도별로 세분화하여 분석하였으며, 지가와 주택가격의 변화량을 통하여 주택관련 세제의 영향력을 분석하였다. 마지막으로 향후 주택시장의 안정성 향상을 위해서 연도별, 월별, 주택유형별 주택공급에 대해서 그 변화량을 살펴보았다.
분석결과, 부동산시장에 대한 정부의 지나친 획일적 규제는 양도소득세 잠김효과로 인한 주택가격의 상승과 함께 주택시장의 주택공급의 부족, 조세를 소비자에게 전가함으로 인한 물가상승 등 다양한 사회적 문제가 발생되었다. 특히 자본시장에 있어서 지나친 규제는 시장에서 비효율적인 반응이 일어난다는 점이다.
따라서 향후 실용주의 정부의 부동산 정책 중 조세관련 정책을 시행하는 데 있어서 시장의 효율성이 반영되도록 최소의 개입이 필요하다고 할 수 있다. 구체적으로 양도소득세의 감면, 주택건설을 위한 금융지원, 개발규제의 완화 등은 앞으로 주택의 공급을 늘리고 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용할 것이다. 특히, 주택가격이 시장의 수요와 공급에 의하여 결정되어 지면 주거서비스의 질이 향상될 수 있으며, 주택가격의 상승과 하락이 정부의 개입정도에 따라서 달라질 수 있다. 하지만 주택시장의 효율성만을 지나치게 강조하면 주택시장에서의 자원배분과 소득계층간의 주거형평성의 문제는 더욱더 심화될 가능성이 높다. 따라서 적절한 주택시장의 반응을 살펴보면서 규제위주의 주택정책을 탈피한다면 주택시장에 있어서 효율성과 형평성을 조화롭게 유지하면서 주택시장 안정과 주거복지 향상의 목표를 달성할 수 있을 것이다.
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