오피스 단순임대료와 실질임대료 결정요인 비교 분석
저자
발행사항
서울 : 건국대학교 부동산대학원, 2011
학위논문사항
학위논문(석사) -- 건국대학교 부동산대학원 : 부동산학과 2011.2
발행연도
2011
작성언어
한국어
주제어
DDC
333.332 판사항(22)
발행국(도시)
서울
기타서명
(A) comparison analysis on the determinants of office pure rent and effective rent
형태사항
ⅶ, 69 p. : 차트 ; 26 cm
일반주기명
지도교수: 이현석
참고문헌: p. 64-66
서지적, 설명적 각주 수록
소장기관
오피스 시장은 외환위기 이후 안정적인 투자 대상이었으나 2008년 세계금융위기에 따른 경기침체로 하락세가 나타나게 되었다. 오피스 소유주들은 임대수익 유지와 증가하는 공실 해소를 위해 보증금과 임대료 비율조정, 임대료 감소를 위한 관리비 전환, 무료 임대사용(Rent free) 등 표면적인 임대료를 유지하며 실질임대료를 낮추는 전략을 취하게 되었다.
이에 본 연구에서는 서울시 오피스 임대료에 대한 결정요인을 분석하며, 단순임대료(Pure Rent)와 실질임대료(Effective Rent)를 구분하여 각각에 영향을 미치는 결정요인의 차이를 비교하였다. 각 결정요인에 해당하는 독립변수는 입지적 특성으로 주요 오피스 3대 권역인 도심권(CBD), 강남권(KBD), 여의도·마포권(YBD)의 3개 변수와 지하철접근성, 교차로 입지성, 전면도로 입지성을 적용하였으며, 관리사용적 특성으로 법인 및 투자자 소유여부의 소유형태와 외부의 전문용역관리를 하고 있는지에 대한 위탁관리변수를 적용하였다. 또한 오피스 공실률과 전용률, 전환율을 적용하여 그 통계적 유의여부를 확인하였다. 건물물리적 특성은 건물연면적, 건물지상층수, 건물경과연수, 엘리베이터 대수, 주차 대수를 주요 변수로 선정하였다.
우선 서울시 오피스 중 연구 대상으로 선정한 총 697개 오피스의 단순임대료와 실질임대료 결정요인에 대하여 비교분석한 결과는 다음과 같다.
첫째, 입지적 특성의 권역별 변수인 도심권(CBD), 강남권(KBD), 여의도·마포권(YBD)과 지하철 접근성, 교차로 입지성은 단순임대료와 실질임대료 두 모형 전부 통계적으로 유의한 결과를 나타냈다. 반면, 전면도로 입지성은 실질임대료 모형에서만 유의한 결과를 보여 전면도로에 위치한 오피스의 실질임대료가 그렇지 않은 오피스 보다 높게 형성되고 있음을 추정할 수 있다.
둘째, 관리사용적 특성 중 소유형태 변수, 위탁관리 변수, 전용률은 두 모형 모두 통계적으로 유의하였으나 공실률과 전환율은 유의하지 않은 결과를 나타냈다. 공실률의 경우 오피스 임대차계약이 통상 2~3년임을 감안하면 계약기간 중에는 임대료를 변화시키지 쉽지 않기 때문에 공실률이 상승하거나 하락하여도 그 변화에 즉각적으로 반응하기 힘들기 때문으로 추정된다. 그리고 임대차 계약시 통상적으로 보증금과 임대료비율은 1:10구조로 사용하며 전환율을 보통 12%내외로 일반화하여 적용하기 때문에 전환율도 유의한 결과를 보이지 않는 것으로 추정된다.
셋째, 건물물리적 특성 중 건물연면적, 건물지상층수는 두 모형에서 통계적으로 유의한 결과를 나타내고 있으나, 건물경과연수, 엘리베이터 대수는 실질임대료에서만 유의한 결과를 보이고 주차대수는 두 모형에서 전부 통계적 유의성이 나타나지 않았다. 이는 관리비가 반영된 실질임대료에서 물리적 특성과 관련된 변수가 더 유의하게 나타내고 있는 것으로 추정할 수 있다.
한편, 오피스 규모별·등급별로 분석한 결과를 살펴보면 앞서 언급한 변수들 간의 영향력에 대해서 차이가 있다.
첫째, 권역별 변수중 도심권과 강남권은 모든 오피스 등급에서 유의한 결과를 보이고 있지만, 여의도·마포권은 A등급 이상의 오피스에서는 단순임대료와 실질임대료 모두 긍정적인 영향을 미치고 있고, B등급과 C등급에서는 별다른 유의성이 발견되지 않았다. 이는 여의도·마포권의 특성상 주로 금융 및 증권관련 업종의 임차인이 대부분이며 대형오피스 입주하고 있어 A급 이상의 오피스에서는 지역적 영향력이 크게 작용하고 있지만 B급 이하에서는 별다른 입지적 영향력을 받지 못하는 것으로 추정된다.
둘째, 지하철접근성, 위탁관리, 전용률, 건물지상층수는 모든 오피스 등급에서 단순임대료와 실질임대료에 통계적으로 유의한 결과를 보였으며, 소유형태는 A등급 이상의 단순임대료를 제외한 모든 등급과 두 모형 전부에서 유의한 결과를 나타냈다.
셋째, 교차로 입지성은 A등급 이상과 C등급의 실질임대료에서만 통계적으로 유의한 결과를 보이고, 전면도로 입지성은 B등급의 단순임대료와 C등급의 실질임대료에서만 유의한 결과를 나타내고 있어서 교차로와 전면도로 입지성이 모두 유의하게 나타나고 있는 경우는 C급의 실질임대료 모형뿐이다.
넷째, 공실률은 B등급에서만 단순임대료와 실질임대료에 영향을 주는 요인으로 나타났는데, 이는 대형 오피스에 비해 B등급 오피스에 중·소규모 임차인이 다수 입주하고 있어 시장 공실률 변화에 더 민감하게 반응하고 있기 때문으로 추정된다.
다섯째, 건물연면적은 C등급 오피스에서만 단순임대료와 실질임대료에 통계적으로 유의하였는데 이는 대형·중형 오피스의 경우 전체 연면적보다는 건물층수 및 층별 임대면적, 입지성, 인지도가 더 큰 요인으로 작용하지만, 소형 오피스의 경우는 다른 요소와 함께 전체적인 규모에 의한 임차인 유입도 중요한 변수로 작용하기 때문으로 추정할 수 있다.
여섯째, 엘리베이터 대수는 A등급 이상의 실질임대료에서 유의한 결과를 보였으며, 전환율, 건물경과연수, 주차대수는 통계적으로 유의성이 나타나지 않았다.
본 연구를 통하여 오피스의 단순임대료와 실
Office market was a stable investment after IMF but the global economic crisis of 2008 caused the office investment on downturn. An Office owner established a strategy of maintain a face rent and drop an effective rent, for keeping the rent income and decreasing the vacancy ratio.
So, this study analyzed Seoul office rent determinants and classified pure rent and effective rent to compare determinants on the effect of those. Independent variables were as follows;
Locational variables were the district 3 dummies of downtown, Kangnam and Yeouido/Mapo, the accessibility of subway, crossroad and frontroad. Management and Using variables were the ownership type, outsourcing, vacancy ratio, net-to-gross ratio and conversion ratio. Office physical variables were the gross floor area, floors, office age, the number of elevator and parking.
And the analysis result of the comparison between pure rent and effective rent determinants is as in the following.
First, the district 3 dummies of office location, the accessibility of subway and crossroad variables had a significant meaning statistically both on rent model and effective rent model. But the frontroad showed a significant meaning only on effective rent.
Second, the ownership type, outsourcing and net-to-gross ratio had a significant meaning statistically both models but the vacancy ratio and conversion ratio were pointless both in the statistics.
Third, the gross floor area and office floors had a significant meaning statistically both on rent model but the office age and the number of elevator showed a significant meaning only on effective rent. The number of parking were pointless both in the statistics. The effective rent reflected the management cost could be estimated to have a significant meaning on physical factors.
Meanwhile, there was differences in the analysis results according to office size.
First, the downtown and Kangnam of the district variables had a significant meaning statistically all of models but the Yeouido/Mapo only showed a significant meaning statistically both models about A-grade. There was pointless about B-grade and C-grade.
Second, the accessibility of subway, outsourcing, net-to-gross ratio and office floors had a significant meaning statistically both model about all of grades. The ownership type showed a significant meaning All model excepting only the rent model about A.
Third, the crossroad variables showed a significant meaning on the effective rent model of A and C. The frontroad variables showed a significant meaning on the effective rent model of only C.
Fourth, the vacancy ratio affected on rent and effective rent about B. Because Tenants of Small-to-Medium leased much more on B-grade office than a large office, B-grade was more sensitive on the change of vacancy ratio.
Fifth, the gross floor area showed a significant meaning on both model of only C. The main cause were office floors, possible rent area, location and reputation on the large office. But the whole office grade was more important than other factors on small office.
Sixth, the number of elevator had a significant meaning statistically on effective rent about A and the conversion ratio, office age, parking were pointless in the statistics all.
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