시장상황에 따른 부동산개발사업의 현금흐름 프로그램개발에 관한 연구 : A Study on the Cash Flow & Programming of Real Estate Project
저자
발행사항
서울 : 건국대학교 부동산대학원, 2004
학위논문사항
학위논문(석사)-- 건국대학교 부동산대학원 : 부동산대학원,부동산학과,경영관리 전공 2004
발행연도
2004
작성언어
한국어
주제어
DDC
333.33 판사항(22)
발행국(도시)
서울
형태사항
164 p. : 삽도 ; 27 cm.
소장기관
한글초록: 부동산 컨설턴트로의 본격적인 진입시기라 할 수 있는 1996년 이후 조그마한 개발사업에서부터 비교적 규모있는 사업에까지 많은 이들의 개발관련 사업성 및 사업수지분석을 조언하면서 사업을 운영하는 많은 의사결정권자들이 개략적인 시장성 파악과 수지분석은 이해하지만 실질 사업상 전개되는 다양한 시장상황에 근거한 분양시나리오별 현금흐름과 이에 수반되는 자금조달 및 금융비 부담문제에 이르는 복잡한 과정 등에 대해서는 너무도 막연하게 받아들이다 보니 시장성이 있음에도 불구하고 실질사업 판단시 극단적인 보수성향을 띠는가 하면 심지어는 투기하는 기분으로 사업을 시류에 맡기는 무책임한 개발자도 지켜보면서 사업성 분석을 위한 현금흐름을 개발자가 보다 편리하게 이해하고 이용할 수 있는 분양시나리오별 현금흐름 프로그램 개발을 신중히 고려하게 되었다. 보다 많은 개발자들이 쉽게 사업의 현금흐름을 이해함으로써 그만큼 시장에서 무책임한 Developer가 줄어들 수 있게 일조를 하고 한편으로는 본 프로그램이 ON-LINE과 OFF-LINE을 통해 컨설팅 기업의 수익구조의 한 지류로서 자리매김할 수 있도록 기대도 하고 있다. 기존의 수지분석 프로그램들은 특정 상황에 대해 가정되는 수치를 프로그램에 입력하여 그 값을 얻어내는 관계로 수리에 밝지 않은 개발자들 또는 사업의사결정권자 등에겐 수지분석표가 보여주는 요약표 외에는 특별한 의미가 부여되지 않는다. 그러나 본 연구에서 발표되는 프로그램의 경우 실질시장에서 구현되는 모든 분양시나리오가 보여주는 기본도표만 클릭할 경우 개발자가 이해하는 각 상황별 현금흐름과 요약표가 출력되게 함으로써 개발자의 의사결정이 신속하게 이루어지게 하여 개발자에게는 시나리오별로 보다 많은 사업을 분석가능하게 함으로써 사업기회의 확대를 도모하고 시장의 수분양자들에게는 보다 정확한 사업판단에 근거하여 시장에 나오는 분양상품이므로 상대적으로 개발상품 그 자체도 상품으로의 취약성이 개선되는 효과를 기대할 수 있다. 본 논문은 부동산개발사업의 문헌적 조사와 연구에 적용될 이론적 검토, 그리고 건설업체와 신탁사에서 적용하고 있는 사업성분석 사례 연구를 통하여 일반적인 현금흐름 과정을 검토하고 3장에서는 부동산개발사업에 있어 각기 분양률을 달리 적용한 분양 시나리오에 따른 현금흐름의 변화를 비교·분석을 통해 지출항목에 포함되는 건축비에 해당하는 원가변화와 수입항목에 속하는 분양수입의 변화에 따라 각각 다른 가상적인 시나리오를 설정하여 원가 및 매출의 변화에 따른 지출항목의 증감수준과 금융비용의 변화 그리고 내부수익률, 순현재가치, 자기자본수익률과 같은 중요한 의사결정 변수의 변화를 살펴 보았다. 4장에서는 기존 현금흐름분석에서 산출가능한 기간별 분양률에 따라 다양한 시나리오를 각각의 현금흐름패턴으로 분류하여 사업의 진입과 추진 이후의 다양한 시나리오별 대응전략을 사전에 가능케 함으로써 사업상 현금흐름을 보다 신속하고 정확하게 판단할 수 있는 방안을 모색하였다. 특히 본문에서는 분양률에 따른 현금흐름의 변화를 8가지 기준패턴을 통해 설명해 보았다. 첫째 패턴에서는 분기별 매출이 비교적 고르고 안정적으로 시장형성이 되는 것을 전제로 분석하였고, 두 번째 패턴은 초기에는 높은 분양률을 보이나 시간이 지날수록 분양률이 현저히 낮아지는 형태로 주로 선착순 수의계약형태의 분양에서 주로 보여진다 할 것이다. 셋째는 초기분양률은 비교적 안정적이나 중기로 갈수록 분양률이 저조하고 다시 준공시점이 다가올수록 분양이 잘되는 형태로 경기가 안정적인 상태에서 시공 또는 시행사의 인지도가 상대적으로 낮을 때 주로 보여지는 형태이다. 넷째 타입은 경기가 불안정하여 초기분양률은 낮으나 중반부 이후 경기가 회복되어가는 과정에서 비교적 안정적으로 분양이 이루어지는 형태이다. 다섯째 타입은 경기가 과열되어 초기에 분양이 완료되는 형태로 개발자 입장에서는 자금차입 의존도를 가장 낮출 수 있는 형태이다. 여섯째 패턴은 분양가의 부적절 또는 경기악화로 초·중기 분양이 전무하다가 준공시점에 이르러 100% 분양되는 형태로 차입금의 규모와 금융비의 부담이 상당히 높은 형태이다. 일곱 번째 패턴은 시장이 비교적 안정적이므로 투기과열현상이 낮아 프로모션을 적극적으로 수행할 경우 약간의 분양 성과를 기대하나 소극적으로 매출을 기대할 경우 분양률이 상대적으로 저조한 형태의 경우라 할 것이다. 여덟 번째의 경우는 경기도 개선되고 있고 준공시점이 다가갈수록 시장 RISK라는 안개가 걷혀감으로써 분양률이 높아지는 형태의 패턴이다. 이 여덟가지 패턴이 시장의 모든 분양유형을 보여주는 것은 아니다. 그러나 이 8가지 기본패턴을 응용하여 16가지, 24가지 이상의 유형을 고려할 수도 있고, 여기에 목표분양률을 곱하여 최종준공시점의 사업성을 판단할 수도 있을 것이다
더보기영문초록:Development of A Program for the Circulation of Cash Related to the Development of Real Estate. Since 1996, when the real estate consulting business was set on its way, I have given much advice on profitability of businesses related to real estate and provided professional analysis to businessmen who engage in the development of real estate from small companies to rather big businesses. From my job experience, I realized that although many CEOs have understood the general marketability and profitability of investment in real estate they do not have enough information to grasp various changeable situations of real estate markets such as apartment & commercial building sales, the circulation of cash andthe supply of money that depends on it, housing loans and so on. Owing to this shortage of information, businessmen who are interested in investing in real estate have become extremely conservative even when there is a clear marketability or, as in an opposite case, they erroneously engaged in speculative investment. To prevent these errors, I considered developing a program for the circulation of cash and apartment & commercial building sales related to the development of real estate, which could be used by businessmen to analyze profitability of the development of real estate. By this program, I expect on the one hand, that more developers could easily access the information about the circulation of cash and do not engage in irresponsible development of real estate and, on theother hand, that it will be helpful to consulting businesses by both on-line and off-line. The established program for profitability analysis was not useful to developers and CEOs who are not familiar with the professional meanings of the numbers shown in the program because the assumptive numbers are put in according to too specific situations. However, the program presented in this research shows the circulation of cash of each situation and its summary that developers and CEOs want to know to make a quick decision when they click on the basic table showing a scenario of real estate sales that could happen in a real market. This program will be very helpful for developers to enlarge the business opportunities by analyzing the development of real estate according to the real situations and for consumers to provide more accurate information on the values of real estate. This clearness derived from the program will result in the improvement of the weakness of real estate that is provided to consumers. In the first part of this thesis, I examined theories applied to the research on developing businesses of real estate, and by case studies analyzing each business's profitability, I also presented the processes of the general circulation of cash applied to construction companies and trust funds banks. In the third chapter, I analyzed the change of circulation of cash according to a scenario of real estate sales with a different sale rates in developing businesses of real estate. Developing real estate businesses set up a virtual scenario according to changes of original sale prices derived from construction costs and according to income from real estate sales as an item of income. In this analysis, I was able to examine important variables of decision making such as the increase and decrease of expense items according to the changes of the cost and a sale, change of financial cost, internal earning rates, net values, return on equity, etc. In the fourth chapter, I classified various scenarios into patterns of the circulation of cash according to periods and rates of real estate sales calculable in the established analysis of the circulation of cash. I illustrated various strategies to respond to each business's circumstance after starting business and presented methods that can provide a more accurate judgment on the circulation of cash for business. I focused especially on explaining the change of circulation of cash according to rates of real estate sales by eight standard patterns. In the first pattern, I analyzed the market formed with a stable sale in each quarter. In the second pattern, I presented the market where in the early stage, a high rate of real estate sales are shown but as time passes, the rate becomes lower. This pattern is usually shown in a real estate sale with a first-come-first-served basis. In the third pattern, I analyzed the market where stable or increasing rates of real estate in the early stage become lower but as the completion of construction approaches, the rate becomes higher. This pattern is shown in the time of good economic conditions when the public recognition of the construction companies is low. In the fourth pattern, I presented the market where the rate of real estate sales is low in the early stage because of deteriorating economic conditions. However, as the economy recovers, the rate becomes stabilized. The fifth is a pattern where real estate sales even in the early stage are completed owing to the economic boom and therefore, the construction companies'dependency on the bank to provide a loan can be lower. In the sixth pattern, the real estate sales never happen in the early and middle stage, because of the inappropriate price of a real estate or recession of the economy. However, as the completion of the construction approaches 100% of real estate sales is achieved. This pattern shows the rate of housing loans to consumers can be considerably high. The seventh pattern presents that the rate of real estate sales is low because the real estate markets are rather stable although by active PR, they could expect real estate sales to be promoted. In the eighth pattern, as the economy improves and the completion of construction approaches, the risk that consumers feel decreases and the rate of real estate sales becomes higher. Although the above eight patterns do not present all forms of real estate sales in the market, I think that by applying these basic patterns we could make 16 or 24 more patterns and multiply the target rates of real estate sales to calculate the profitability of the period of the completion of construction
더보기분석정보
서지정보 내보내기(Export)
닫기소장기관 정보
닫기권호소장정보
닫기오류접수
닫기오류 접수 확인
닫기음성서비스 신청
닫기음성서비스 신청 확인
닫기이용약관
닫기학술연구정보서비스 이용약관 (2017년 1월 1일 ~ 현재 적용)
학술연구정보서비스(이하 RISS)는 정보주체의 자유와 권리 보호를 위해 「개인정보 보호법」 및 관계 법령이 정한 바를 준수하여, 적법하게 개인정보를 처리하고 안전하게 관리하고 있습니다. 이에 「개인정보 보호법」 제30조에 따라 정보주체에게 개인정보 처리에 관한 절차 및 기준을 안내하고, 이와 관련한 고충을 신속하고 원활하게 처리할 수 있도록 하기 위하여 다음과 같이 개인정보 처리방침을 수립·공개합니다.
주요 개인정보 처리 표시(라벨링)
목 차
3년
또는 회원탈퇴시까지5년
(「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한3년
(「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한2년
이상(개인정보보호위원회 : 개인정보의 안전성 확보조치 기준)개인정보파일의 명칭 | 운영근거 / 처리목적 | 개인정보파일에 기록되는 개인정보의 항목 | 보유기간 | |
---|---|---|---|---|
학술연구정보서비스 이용자 가입정보 파일 | 한국교육학술정보원법 | 필수 | ID, 비밀번호, 성명, 생년월일, 신분(직업구분), 이메일, 소속분야, 웹진메일 수신동의 여부 | 3년 또는 탈퇴시 |
선택 | 소속기관명, 소속도서관명, 학과/부서명, 학번/직원번호, 휴대전화, 주소 |
구분 | 담당자 | 연락처 |
---|---|---|
KERIS 개인정보 보호책임자 | 정보보호본부 김태우 | - 이메일 : lsy@keris.or.kr - 전화번호 : 053-714-0439 - 팩스번호 : 053-714-0195 |
KERIS 개인정보 보호담당자 | 개인정보보호부 이상엽 | |
RISS 개인정보 보호책임자 | 대학학술본부 장금연 | - 이메일 : giltizen@keris.or.kr - 전화번호 : 053-714-0149 - 팩스번호 : 053-714-0194 |
RISS 개인정보 보호담당자 | 학술진흥부 길원진 |
자동로그아웃 안내
닫기인증오류 안내
닫기귀하께서는 휴면계정 전환 후 1년동안 회원정보 수집 및 이용에 대한
재동의를 하지 않으신 관계로 개인정보가 삭제되었습니다.
(참조 : RISS 이용약관 및 개인정보처리방침)
신규회원으로 가입하여 이용 부탁 드리며, 추가 문의는 고객센터로 연락 바랍니다.
- 기존 아이디 재사용 불가
휴면계정 안내
RISS는 [표준개인정보 보호지침]에 따라 2년을 주기로 개인정보 수집·이용에 관하여 (재)동의를 받고 있으며, (재)동의를 하지 않을 경우, 휴면계정으로 전환됩니다.
(※ 휴면계정은 원문이용 및 복사/대출 서비스를 이용할 수 없습니다.)
휴면계정으로 전환된 후 1년간 회원정보 수집·이용에 대한 재동의를 하지 않을 경우, RISS에서 자동탈퇴 및 개인정보가 삭제처리 됩니다.
고객센터 1599-3122
ARS번호+1번(회원가입 및 정보수정)