공공임대주택과 민간임대주택의 주거 만족도 영향요인 및 차이 분석 = Comparative Analysis on Factors Affecting Residential Satisfaction of Public and Private Rental Housing

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 민간임대주택을 비교 대상으로 하여 공공임대주택의 주거 만족도 영향요인을 분석하고, 공공임대주택의 만족도를 높이기 위한 정책적 시사점을 도출하는데 연구의 목적을 갖고 있다. 연구의 공간적 범위는 전국이며, 공공임대주택과 민간임대주택의 주거 만족도 자료는 정부가 가장 최근에 실시한 2019년 ‘주거실태조사’의 결과를 활용하였다. 본 연구는 로지스틱 회귀모형을 활용하여 다음과 같은 분석결과를 도출하였다. 첫째, 공공임대주택과 민간임대주택에 있어서 전반적인 주택 만족도의 영향요인은 ‘안전·위생상태’요인, ‘방수·난방상태’요인, ‘소음상태’요인이 공통적으로 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 먼저, 공공임대주택의 경우는 ‘방수·난방’요인이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 4.549배 증가하고, ‘안전·위생상태’요인은 전반적인 주택 만족도 수준을 높일 확률이 3.697배, ‘소음상태’요인은 2.191배인 것으로 나타났다. 다음으로 민간임대주택은 ‘방수·난방상태’요인의 수준이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 3.871배 증가하고, ‘안전·위생상태’요인은 전반적인 주택 만족도를 높일 확률이 3.587배, ‘소음상태’요인은 1.943배 증가하는 것으로 나타났다. 주택유형의 경우는 비아파트에서 아파트로 주택유형이 변화되면 전반적인 주택 만족도 수준이 불만족에서 만족 수준으로 개선될 확률이 1.328배 증가하고, 월소득은 소득이 증가할수록 만족도 수준도 증가하는 경향을 갖는 것으로 나타났다. 이 외에도 환기의 상태 수준이 ‘불량’에서 ‘양호’로 개선되면 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 2.094배가 증가하고, 채광의 경우는 1.460배가 증가하는 것으로 분석되었다. 둘째, 전반적인 주거환경 만족도에 미치는 영향요인은 공공임대주택과 민간임대주택에서 공통적으로 ‘외부시설 접근환경’요인, ‘거주 환경성’요인, ‘주차·보행환경’요인 모두 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 또한, 요인 구성에는 포함되지 않았으나 공원·녹지 접근성, 교육시설 이용성, 방범, 이웃관계에 대한 만족도가 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 먼저, 공공임대주택의 경우는 ‘외부시설 접근환경’요인의 만족도 수준이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주거환경 만족도 수준이 높아질 확률이 6.334배 증가하는 것으로 분석되었다. ‘거주 환경성’요인은 2.747배, ‘주차·보행환경’요인은 2.007배가 증가하는 것으로 나타났다. 월소득의 경우는 Exp(B)의 값이 0.998배로서 만족도 수준 변화에 미치는 확률은 매우 적지만 월소득이 높아질수록 전반적인 주거환경 만족도 수준이 낮아지며, 반대로 소득이 낮아질수록 만족도 수준이 높아지는 경향을 갖고 있는 것으로 나타났다. 지역1의 경우는 비수도권보다 수도권에 거주할 경우에 전반적인 주거환경 만족도가 높아질 확률이 1.684배로 나타났다. 다음으로 민간임대주택은 ‘외부시설 접근환경’요인의 만족도 수준이 1단위(1단계) 증가(상승)하면 전반적인 주거환경 만족도가 높아질 확률이 3.492배 증가하는 것으로 분석되었다. ‘거주 환경성’요인의 만족도 수준이 1단위 증가하면 전반적인 주거환경 만족도가 2.020배 증가하고, ‘주차·보행환경’요인은 1.906배 증가하는 것으로 나타났다. 지역1에 있어서 도에서 광역시·특별시로 거주지가 이전되면 전반적인 주거환경 만족도 수준이 개선될 확률이 1.229배 증가하고, 주택 노후도의 경우는 1.486배 증가하는 것으로 나타났다. 이러한 분석결과를 놓고 볼 때, 공공임대주택을 공급함에 있어서 방수, 균열, 난방·단열 등 ‘방수·난방상태’와 관련된 건축물의 물리적 환경의 질적 향상에 노력을 기울여야 할 필요가 있다. 건축물의 상태가 개선될 때 전반적인 주택 만족도가 높아질 확률이 가장 크기 때문이다. 또한, 공공임대주택의 건설·공급 입지와 단지내 위치에 대한 계획적 배려가 요구된다. 의료시설·상업시설·공공기관·문화시설·대중교통 접근성을 개선될 때 전반적인 주거환경 만족도가 높아질 확률이 가장 큰 것으로 분석되었기 때문이다. 이 같은 맥락에서 수요가 많은 도심 내에서 공공참여형 또는 공공주도형 정비사업 등을 통해 공공임대주택을 확보하고 기존 공공임대주택의 리모델링이나 재건축을 통해 양질의 임대주택 수요에 부응해 나갈 필요가 있다고 하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

There is growing demand for more emphasis to be placed on the quality of public rental housing rather than only expanding its supply. The Korean government plans to extend eligibility for public rental housing for middle income households. Quality of public housing is more likely to be enhanced when we accurately understand factors affecting residents’ level of satisfaction. This study examines the factors affecting residents’ satisfaction with public rental housing compared with private rental housing. We analyzed the micro data obtained from the 2019 Korean Housing Survey conducted by the Korean Ministry of Land, Infrastructure and Transport. Overall housing facility satisfaction levels with public and private rental housing are commonly affected by “water-proofing and heating” followed by, in order of importance, “security and sanitation” and “noise.” Apart from this, satisfaction with private rental housing is influenced by “income,” “types of building,” “ventilation,” and “sun lighting.” In addition, residential environment satisfaction levels with public and private rental housing are commonly affected by “accessibility of neighborhood facilities,” “environmental aspects for residents,” and “car-park and pedestrian-friendliness,” in order of importance. Other common variables explaining residents’ overall satisfaction with the residential environment are parks, green areas, and educational facilities. Although these factors are common determinants of satisfaction for both types of housing, in terms of how strongly each factor influences satisfaction, there is a significant difference between public and private rental housing.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 Ⅱ. 이론적 고찰 Ⅲ. 분석의 틀 Ⅳ. 주거 만족도 영향요인 차이 분석 Ⅴ. 결 론 참고문헌

참고문헌 (Reference)

• 1 설영훈, "충북지역 공공임대주택의 주거만족도 분석 -물리적・사회적 요인을 중심으로-" 한국산학기술학회 14 (14): 4552-4559, 2013
• 2 이성근, "지역특성별 국민임대주택 주거만족도 결정요인분석" 한국도시행정학회 25 (25): 65-84, 2012
• 3 김승희, "지방도시 공공임대주택 입주자의주거만족도 분석 : 강원도 공공임대주택 입주자를중심으로" 5 (5): 175-190, 2007
• 4 김남정, "주택판매 경쟁력 제고를 위한주거동태 및 수요조사" 토지주택연구원 2013
• 5 정현, "주거환경이 주거만족도에 미치는 영향: 장기전세주택(SHift)과 민간전세주택의 비교를 중심으로" 국토연구원 107 : 129-149, 2020
• 6 윤 호, "주거만족도의 영향요인 분석" 8 (8): 21-38, 2007
• 7 권소혁, "주거만족도가 장기거주 의사와 추천 의도에 미치는 영향 분석 : 국민, 민간임대주택을 중심으로" 전주대학교 대학원 2019
• 8 제해득, "주거만족도 요인구조와 주거복지정책 중요도 분석 : 주택유형별 저소득가구를대상으로" 한양대학교 도시대학원 2016
• 9 권대철, "입주자 주거만족도 분석을 통한 건설공공임대주택과 매입공공임대주택정책 비교 연구" 대한국토·도시계획학회 45 (45): 43-55, 2010
• 10 지남석, "임대주택 유형별 주거만족도 비교 및 상관성에 관한 연구 - 대전광역시를 대상으로 -" 대한국토·도시계획학회 48 (48): 33-51, 2013
• 11 정기성, "인천시 공공주택 대상가구의 주택 노후도와 주거 만족도 간의 인과관계 분석 -일반임차와 공공임대가구 대상 비교분석-" 대한부동산학회 36 (36): 5-29, 2018
• 12 윤 호, "영구임대주택 거주자에 따른 주거만족도 결정요인의 구인동등성 검증 및 잠재평균분석" 11 (11): 1-23, 2010
• 13 성진욱, "서울시 공공임대주택 유형별 주거만족도 특성 및 영향요인 분석 : 주택성능과 주거환경의 관점에서" 서울시립대학교 대학원 2019
• 14 고정희, "서울시 공공임대주택 거주자의 주거비 집단별 주거만족 결정요인과 정책적 함의 - 주거비 감소집단과 증가집단의 비교 -" 한국주거환경학회 16 (16): 273-289, 2018
• 15 한봉수, "사회적 혼합단지 거주민의 주거환경 만족도 결정요인 비교연구" SH공사 도시연구원 8 (8): 1-16, 2018
• 16 박은철, "도시 저소득 임차가구의 가구특성별 주거복지정책에 관한 연구 : 서울시의 사례를 중심으로" 서울시립대학교 대학원 2006
• 17 이장균, "다가구매입임대주택과 전세임대주택의 주거만족도 결정요인 비교분석 - 대전지역을 중심으로-" 한국부동산학회 (41) : 50-57, 2010
• 18 김태경, "국민임대주택 입주자 특성 및 주거만족요인 분석을 통한 임차인 주거지원정책 제언" 한국주택학회 15 (15): 73-98, 2007
• 19 김봉준, "공동주택 단지의 주거환경이 주거만족도에 미치는 영향에 관한 연구" 40 : 147-166, 2007
• 20 진장익, "공공임대주택의 지역적 특성이거주자의 주거만족도에 미치는 영향 - 다층모형(Multi-level Model)을 활용하여 -" 한국부동산원 4 (4): 15-32, 2018
• 21 천성희, "공공임대주택의 주거만족도 연구: 서울시 영구임대주택 및 매입임대주택을 중심으로" SH공사 도시연구원 10 (10): 1-22, 2020
• 22 진미윤, "공공임대주택의 주거 빈곤 완화 및 소득 재분배 효과" 토지주택연구원 2020
• 23 어명소, "공공임대주택과 민간임대주택거주가구의 수요특성 비교분석" 서울시립대학교 대학원 2016
• 24 노성화, "공공임대주택 입주수요특성 및거주만족도에 관한 연구 : 광주, 전남지역 행복주택, 국민임대주택을 중심으로" 가천대학교 대학원 2019
• 25 김주현, "공공임대주택 유형별 주거환경만족 결정요인 차이 연구: 서울시 공공임대주택 입주자 패널조사 1차년도 조사자료를 중심으로" SH공사 도시연구원 8 (8): 1-17, 2018
• 26 권치흥, "공공분양주택과 공공임대주택 입주자의 주거만족도에 관한 연구" 한국주거환경학회 10 (10): 33-46, 2012
• 27 이일현, "EasyFlow 회귀분석" 한나래 2019